1月〜3月は賃貸繁忙期！投資物件の空室を埋める、効果的な募集設計

賃貸経営において、賃貸需要が高まる1月〜3月は繁忙期。そして、空室を埋めるチャンスでもあります。ただし、この時期は競争も激化するため、「準備不足の物件ほど入居者を取られてしまう」という側面があります。アパート投資において入居率を高めるためには、繁忙期に適した「募集設計」が欠かせません。

この記事では、アパート投資において、繁忙期に向けてできる募集設計のポイントをご紹介します。

1月〜3月は賃貸繁忙期！空室を生まないための対策

1月〜3月は、転勤・就職・入学といった生活イベントが重なることで、年間で最も賃貸需要が高まる時期です。需要が増えるということは、適切に募集設計を行えば空室は埋まりやすくなる一方で、競合物件も一斉に募集条件を整えてきます。つまり、準備ができている物件ほど選ばれ、不十分な物件は選ばれにくくなってしまいます。

繁忙期に募集を出す際、「ただ掲載する」だけでは十分ではありません。入居につなげるためには、反響を得る仕組みづくりが最も重要です。入居へつながる導線を作るためのポイントは以下のとおりです。

• 募集条件・費用が市場相場とズレていないか
• 広告文や訴求ポイントが整理されているか
• 入居者に選ばれる物件設備か
• 前入居者の退去から、次の入居までがスムーズにできるか
• 仲介会社が案内しやすい物件になっているか

ここからは、それぞれのポイントについて詳しく紹介します。

1.賃料・初期費用の最適化

入居者が特に注目するポイントは、物件の賃料と初期費用です。繁忙期は競争が激しいため、数千円の差で競合物件と比較され、問い合わせに影響することもあります。ここでは、成約率を高めるための賃料調整や、フリーレント・AD（広告料）について解説します。

賃料の調整

「賃料が安い」ことは、入居者にとって大きなメリットです。それゆえ、周辺相場と比較して賃料が高く設定されている場合、検索段階で除外されることが多く、問い合わせ率が下がりやすくなります。

特に繁忙期は同条件の物件が増えるため、競合物件との比較で選ばれるための「賃料調整」が一つの対策方法です。ただし、直接的に収益が減るうえに、一度下げると上げにくくなる点には注意が必要です。長期的な利回りを見ながら実施判断を行いましょう。

フリーレントや礼金の引き下げで、入居者の初期費用を抑える

「賃料を下げるのに抵抗がある」というオーナーが取りやすい施策が、フリーレント（家賃無料期間）です。フリーレントとは、一定期間（一般的には1ヶ月分程度）の家賃を無料にする契約条件のことです。

また、初期費用の中で入居者にとって負担が大きいのが「礼金」です。礼金の減額や撤廃も、入居者に選ばれるポイントになります。特に、賃貸物件検索サイトの検索条件で「礼金なし」で設定されている場合、閲覧数の増加も期待できます。

フリーレントと礼金の調整は、どちらも入居時の初期費用を抑えられるため、入居者にとって魅力が高いです。オーナーにとっては、一時的に家賃収入が減るデメリットはありますが、空室期間を減らすことができるため、長期的に見ると収入を安定させるメリットがあります。総合的な収支を考えて判断しましょう。

AD（広告料）で仲介会社の案内数を上げる

紹介件数を増やすうえで活用できる施策が、AD（広告料）の設定です。仲介会社に対してADを支払うことで、優先的に物件を紹介してもらいます。駅から距離がある物件や、築古物件、条件面で競合に劣る物件などは、ADにより案内数が改善し、問い合わせが増えるケースも少なくありません。
もちろんコストが発生するため、期間を決めて戦略的に使うことがオススメです。

2.見せ方を改善し、物件の魅力を伝える

繁忙期は競合となる物件の募集数も増えるため、「見つけてもらうこと」「魅力を感じてもらうこと」がとても重要です。写真や紹介文章などの見せ方を改善するだけで、内見や問い合わせが増えることもあります。

物件のイメージが伝わる写真を複数掲載

写真は、パッと見ただけで物件の印象を決めます。そのためできるだけ明るく・綺麗な写真を掲載するようにしましょう。また、掲載数が少ないと入居後のイメージが湧きにくくなるため、できるだけ複数枚を載せるようにしましょう。

写真の時点で検討から外されてしまうのは非常にもったいないです。物件の外観や間取り、リビングだけでなく、トイレやキッチン、ポストなどの共用部の写真もあると、入居者のイメージが膨らみます。

設備や特徴を詳細に記載する

賃貸サイトや仲介会社から入居者に提示される資料には、できるだけ詳細に物件情報を掲載しましょう。部屋の向きや駅徒歩時間など、強みとなる情報を詳細に入れることで、入居者に魅力を感じてもらいやすいです。

3.設備の見直し

設備を見直し、設置や改修をすることも空室対策として有効です。駅からの距離や周辺環境といった外的な条件は変えられませんし、建て直しや大規模改修は莫大な費用がかかります。一方で、設備投資であれば、少ない導入コストでも物件の魅力を上げることが可能です。

設備が充実していれば、ある程度賃料が高くても選ばれやすくなるため、長期的に見てプラスに働くことも。生活に欠かせないインターネットの無料や、防犯性を高めるTVモニター付きインターホン、不在時でも荷物を受け取れる宅配ボックスの設置などは、物件の魅力を高める人気の設備です。設備の導入だけでなく、3点ユニットバスからバス・トイレ別に改修するなど、今ある設備の見直しも効果的です。

ただし、「設備を入れれば良い」というわけではありません。ターゲットとなる入居者によっても、選ばれやすい設備は異なります。「せっかくお金をかけて設備を見直したのに、思ったほど空室が埋まらない」「収支計画が甘く、投資した分をうまく回収できない」という状況を避けるため、計画をしっかりと立てる必要があります。立地や間取りから、誰がターゲットになり、どんな設備が求められるのかを判断したうえで、設備の導入を考えることが空室対策のポイントです。

設備投資のポイントについては、「神奈川アパート投資｜“設備投資の費用対効果”とは？おすすめ設備紹介」の記事で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。

4.退去の早期把握と原状回復スケジュールの管理で空室期間を最短化

繁忙期である1月〜3月は、入居者だけでなく退去者も多いです。そのため、「前入居者の退去〜新たな入居者が入るまで」の空室期間を短くすることも重要です。「退去の手続きや原状回復に時間がかかり、入居希望者が多い時期に思ったように募集活動ができなかった」となれば、募集が落ち着く時期に入ってしまい、空室期間の長期化につながりかねません。

空室期間を短くするためには、退去の連絡を受けた段階から「次の募集準備」をすぐにスタートすることが重要です。退去予定日が早く分かれば、その時点で募集条件の見直しや仲介会社への共有を前倒しで行えるため、市場に掲載するタイミングを逃さずに済みます。また、退去後の原状回復が遅れると、内見ができない期間が伸びてしまい、それだけで時間のロスが発生しかねません。そのため、退去の日程、原状回復工事の開始日と完了予定日、鍵の返却予定日などのスケジュールを細かく立てることが大切です。

原状回復工事が早く終われば、内見や入居可能日を前倒しし、繁忙期の「最も見られるタイミング」に募集を合わせることができます。

5.仲介会社との連携

募集設計がどれだけ整っていても、仲介会社に情報が伝わらなければ、効果的に入居者に伝わりません。

仲介会社は、入居者と直接接点を持ちます。そのため、入居者が「物件のどこに注目しているのか」「どこを競合物件と比較しているのか」「入居に繋がらない要因はなにか」を聞いてみましょう。そこに、募集設計のヒントがあるかもしれません。

神奈川県のアパート投資｜需要が高い分、競合も多い点に注意

人口が多く、賃貸需要も安定している神奈川県。企業や大学も多く、単身者層から学生、ファミリー層まで幅広い賃貸需要があります。同時に、賃貸物件も多くあるため、同じエリアに競合物件が多くあることも事実。入居を検討している層にとって、選択肢が多くあるということです。

そのため、競合物件と比較された時に、「選ばれる物件」であることが求められます。前述のような募集設計で、より魅力的に感じる物件を目指しましょう。

また、物件がどれだけ魅力的でも、そのエリアに住む入居者層が求める条件から外れていた場合、なかなか入居者がつかない恐れがあります。募集設計を立てる前に、ターゲット層の確認と、その層に合った物件条件になるよう整理しましょう。

関連記事▶横浜アパート投資｜東急東横線・相鉄本線・京急線で変わる入居ターゲットと賃料戦略

まとめ｜繁忙期にこそ募集設計の見直しを！

賃貸需要が増える1月〜3月の賃貸繁忙期は、不動産投資家にとって入居者を獲得するチャンスであり、同時に競合物件が最も増える時期でもあります。このタイミングを逃すと、空室期間が長くなる恐れがあります。そのため、賃料や初期費用、物件の見せ方、設備などを見直し、競合物件に負けない・入居者に選ばれる募集設計が重要です。

募集設計は、「保有物件を良くする」だけではありません。

• 入居者が比較検討する競合物件との差別化
• 入居者ターゲットが求める条件・設備の用意
• 物件条件の見せ方
• スムーズな退去対応〜入居案内
• 入居者との接点となる仲介会社との協力

など、複合的に戦略を立てる必要があります。
活動が活発になる繁忙期こそ、最適な募集設計で「選ばれる物件」に見直し、空室の少ない安定運用を目指しましょう。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。

▶収益物件とは？種類と特徴、資金計画に関わる基礎知識から、物件選びのポイントを解説
▶アパート経営の基本｜メリット・リスク・初期費用・利回りをわかりやすく解説

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