神奈川アパート投資｜“設備投資の費用対効果”とは？おすすめ設備紹介

神奈川県は、首都圏のベッドタウンとして単身者からファミリー、学生まで、幅広い層の賃貸需要があります。しかしその分、賃貸物件の競争も激しく、「立地」や「間取り」だけでは他物件と差別化しきれないのが現状。

「周辺物件は満室なのに、所有しているアパートはなかなか空室が埋まらない」「家賃を下げないといけない？」など、不安に思うことはありませんか？その空室対策として、物件の「設備」を強化することが一つの手です。今ある設備を見直し、魅力的に感じられる物件にすることで入居者を集め、結果的に収入の安定につながります。

この記事では、アパート投資における、設備投資のポイントをご紹介します。

神奈川のアパート市場と設備投資の重要性

ターゲット・需要が幅広いエリア特性

神奈川は、東京都心へのアクセスが良く、通勤・通学の利便性を求める多くの単身者やファミリーが多く住んでいます。また、県内には大学・専門学校のキャンパスが多くあり、近辺では学生の賃貸ニーズも根強く存在します。このように、単身からファミリー、学生まで、多様な入居希望層が混在しているのが神奈川の大きな特徴です。

関連記事▶神奈川の不動産投資オススメエリア【横浜・川崎・湘南・相模原】

「設備の有無」が検討条件に大きく関わることもある

貸市場では、「設備の有無・内容」が、入居者の物件選びに影響を与える傾向があります。賃貸物件検索サイトでも、「こだわり条件」として検索できる項目の数が増え、内容も多様化。入居者に求められる設備が整っていないと、物件探しの段階で検討候補から外されてしまう恐れも。

生活様式や社会情勢の変化に伴い、人気設備のトレンドも日々変化しています。ターゲットに合った設備投資は、物件の魅力を上げることができます。他の物件との差別化が可能となり、入居者から選ばれる＝空室リスクを下げる効果が期待できます。

アパート経営における設備投資の効果とは？

設備投資は単なる「オプション」ではなく、「必要な戦略の一つ」となり得るもの。その背景には、入居者のニーズの多様化、競合物件との比較、そして「住みやすさ」に対する価値観の変化があります。

競合物件との比較で決まる入居率

神奈川ではアパート・マンションの需要が高いだけに供給量も多く、同じエリア内に競合物件が多くあることも。同じ間取り、同じ家賃帯であっても「設備が充実しているか」が入居者の選択に影響します。

新築・築浅の物件は人気ですが、築年数が古くても、設備を見直すことで魅力が上がり、入居者から選ばれる物件にアップデートすることも可能です。古くても、清潔感があり設備が充実していれば、入居者に魅力的に映るでしょう。

需要トレンドの変化

生活様式の変化により、住まいは「ただ寝泊まりする場所」ではなく、「生活の質」を求める場になっています。コロナ禍を経て、在宅勤務が増えるなど家で過ごす時間が重視されるようになり、「家の中の過ごしやすさ」を基準に家を選ぶ人も増えています。

「少し家賃が高くても、設備の良い家で快適に暮らしたい」というニーズも存在します。ターゲットの需要に合わせた設備投資を行うことで、「家賃を下げる空室対策」ではなく、「家賃はそのまま（または上乗せ）の空室対策」も目指すことができます。結果的に、不動産投資の収益性の維持・向上という意味でも効果が見込めます。

設備投資におすすめの設備

設備投資におすすめの「賃貸住宅の人気設備」をご紹介します。ターゲット層（単身・ファミリー・学生）によって求められる設備は異なるため、「所有物件はどんなターゲット層を狙っていきたい／狙うべきか」「競合物件はどんな設備がある／ないか」などを整理したうえで、費用対効果を踏まえた設備投資をしましょう。

インターネット無料・高速インターネット

生活に欠かせない「インターネット無料」は、初期費用や月額費用を抑えたいという理由から人気があります。テレワークや子どものオンライン学習などにより需要が高まっており、ターゲット全般に効果的です。

その一方で、自宅で配信をする人やオンライン会議を多くする入居者にとっては、速度が遅い・不安定なインターネット回線は、逆に敬遠されてしまうこともあります。無料なだけではなく、速度を求めるニーズもあるため、「どんな入居者が住むか」を踏まえて設備を見直しましょう。
◎特におすすめ：学生・単身者・ファミリー

宅配ボックス

ネット通販の利用増加に伴い、宅配ボックスの需要が高まっています。出社や外出の機会が多く不在にしがちな単身者や、共働き世帯、ファミリー層にとって、宅配ボックスがあると利便性が高くなり、魅力を感じやすいです。
◎特におすすめ：単身者・ファミリー

浴室乾燥機

雨の日はもちろん、防犯面から外干しをしない人にとっても便利です。生活効率を高めてくれるため、単身者だけでなく、洗濯物が多いファミリーにも評価される設備です。
◎特におすすめ：ファミリー・単身者

独立洗面台

女性の単身者やファミリー層では、洗面化粧台の有無が物件選びの決め手になることも珍しくありません。洗面所が使いやすくなることで生活動線も改善される、満足度の高い設備です。
◎特におすすめ：単身者・ファミリー

温水洗浄便座

入居者満足度が高い設備です。導入コストはそこまで高くなく、古いトイレから入れ替えることで清潔感が増し、古い物件でも印象を良くすることができます。
◎特におすすめ：単身者・ファミリー・学生

追い焚き機能付きバス

家族で順番に入る事が多いファミリー層にとって、追い焚き機能があるお風呂は、家族の入浴時間がずれてもお湯を温め直せるため、喜ばれる設備です。
◎特におすすめ：ファミリー

2口以上のコンロ

自炊頻度が高い単身者層や、ファミリー層に選ばれやすいです。料理をよくする人にとって「料理のしやすさ」は生活の質に直結します。周辺に飲食店が多いエリアで、外食中心の入居者が多い場合は必須ではありませんが、料理をする人にはアピールポイントになります。
◎特におすすめ：ファミリー

収納設備（クローゼット・棚）

収納不足は、内見時の離脱理由になりやすいポイントです。特にファミリー層は単身者以上に荷物量が多いため、収納できるクローゼットや棚が多いことは、メリットになり得ます。
◎特におすすめ：ファミリー

TVモニタ付きインターホン

応答する前に来訪者を確認できるTV付きインターホンは、防犯上の安心感を生むため、ニーズが高い設備です。
◎特におすすめ：単身者・ファミリー・学生

オートロック

女性を中心に、セキュリティを重視する層に人気の設備です。安心感が得られるため、どの層にも満足度が高い設備といえます。導入コストは高めですが、「安心を買う」という意味で、家賃が高くても選ばれるポイントになり得ます。
◎特におすすめ：単身者・ファミリー

ターゲット	おすすめ設備	ポイント
単身者	宅配ボックス、TVモニタ付きインターホン、独立洗面台	初期費用と月額固定費を抑えられる設備や、防犯性・利便性が重視されやすいです。
ファミリー	収納設備、2口以上のコンロ、追い焚き機能付きバス	複数人で生活するからこその、生活動線の良さ・快適性が評価基準になりやすいです。
学生	インターネット無料、TVモニタ付きインターホン、温水洗浄便座	費用の安さだけでなく、初めての一人暮らしでも安心な「防犯設備の有無」が基準になることも。

要アップデート！見直したい設備

新しい設備への投資だけでなく、今ある設備の見直しも重要です。設備が古いままだと、検討物件から除外され、空室リスクを高めてしまう恐れがあります。ここでは、見直したい設備を整理します。

旧式エアコン（10年以上）

古いエアコンは電気代が高く、運転音も大きくなる傾向があります。昨今の夏はエアコンが必須の暑さのため、そもそもエアコンがない場合は検討されない恐れがあります。また、10年以上経過すると突然故障する可能性もあるため、壊れる前の買い替えも検討しましょう。

洗濯機置場が外置き

「室内洗濯機置場」がなく、洗濯機が外置きの物件は、雨や湿気の影響で洗濯機の劣化が早く、夏冬の洗濯が大変になるため敬遠されやすいです。その分家賃を安く設定されている物件が多く、「家賃の安さ」で競合物件から選ばれることもあります。しかし、空室が続く場合は、入居者にとって洗濯機置場がデメリットとなっている可能性があるため、ニーズとターゲットの見直しを行いましょう。

和室（畳）

古い和室は、生活スタイルに合わないと感じる入居者が多く、メンテナンスコストもかかります。フローリング化することで、掃除のしやすさが向上します。

3点ユニットバス

3点ユニットバスは、古いタイプのものだと入居検討から除外されやすい設備です。水回りの清潔感は、入居者が気にするポイントです。スペースや予算の問題で完全な分離が難しい場合でも、内装を刷新するなど、清潔感をアピールする改善をしましょう。近年では、都心部を中心に、単身者向けの浴槽を無くしたシャワーのみの賃貸物件もあります。ターゲットと需要を整理し、水回りの設備の見直しをしましょう。

過剰な設備投資には注意！まずはターゲットの整理を

設備投資は空室対策として有効な一方で、投資の方向性を誤ると「お金をかけて投資したのに入居者が集まらない」という危険があります。特に注意したいのは、入居者ニーズを把握しないまま、高額な設備を「なんとなく良さそうだから」という理由で導入してしまうケースです。競合物件が多く、エリア特性によって需要が異なる地域では、過剰な設備投資が空振りになる恐れがあります。例えば、学生エリアでは、設備が良くても家賃が高額になっては、ターゲット層が離れてしまうケースもあり得ます。エリア・ターゲットと設備のミスマッチは、逆に空室を増やしてしまうリスクになるのです。

設備投資は「費用をかければ良い」のではなく、「費用に見合う効果を生むこと」が重要です。導入費の高さや設備の豪華さで判断するのではなく、「ターゲット需要・競合状況・家賃相場」に基づいて、優先順位を見極めることが欠かせません。アパート経営では、過剰投資を避けつつ、ピンポイントで効果を生む設備を選ぶことが、収益の最大化へつながります。

まとめ｜ターゲットに合わせた設備投資で空室対策を！

「空室がなかなか埋まらず、家賃を下げるか検討中」「大規模修繕は費用に見合った効果があるか分からない」といった場合は、設備投資も検討してみましょう。導入する設備にもよりますが、大規模な改修をせずとも、魅力を上げて入居者に選ばれる物件にアップデートができる点がメリットです。

ただし、「人気のある設備にとにかく投資すれば良い」というわけではありません。立地や間取りなどからターゲットを見極め、かつ周辺の競合物件との比較したうえで、需要がある設備を導入しましょう。

設備投資はコストがかかりますが、空室期間の短縮や家賃維持につながるため、結果的に安定した不動産投資運用につながります。入居者が何を求め、どの設備に価値を感じるのかを読み取り、適切なタイミングで更新していくことが、空室対策に直結します。変化の多い現代だからこそ、オーナーが主体的に情報を収集し、柔軟に対応していくことが、安定したアパート経営のポイントです。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。

▶収益物件とは？種類と特徴、資金計画に関わる基礎知識から、物件選びのポイントを解説
▶アパート経営の基本｜メリット・リスク・初期費用・利回りをわかりやすく解説

投資を成功させる鍵は、物件選びの目線と信頼できるパートナー選びにあります。イーカムでは神奈川・東京エリアを中心に、自社一貫体制による高品質な投資物件をご提供するとともに、購入後の管理サポートも充実させています。「不動産投資に興味はあるけれど不安や疑問がある」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
▶イーカムの投資物件

▶収益物件投資のご相談はこちら