神奈川マンション投資｜「見せかけの利回り」に騙されない！管理費・修繕積立金で読み解く収益物件の選び方

東京都内の不動産価格が高騰を続ける中、今、注目されているのが神奈川県の投資物件です。

神奈川県は都心へのアクセスが良く、賃貸需要も安定しています。それでいて、都内に比べればまだ手が届きやすい価格帯の物件がある。そういった魅力から、神奈川県の物件を検討する方もいるのではないでしょうか？

しかし、投資物件を選ぶ際には、注意しなければならないことがあります。それは、高利回りの物件です。利回りが高い物件は魅力的に見えますが、それだけで選ぶのは危険です。不動産投資には、毎月経費もかかります。購入した後に「まさか、毎月こんなにお金が出ていくなんて…」と後悔するケースもあります。その原因のほとんどは、「管理費」と「修繕積立金」といった維持管理費用の見通しが甘いことにあります。

この記事では、不動産投資にかかる「管理費」「修繕積立金」の概要と、投資物件購入前に確認したいチェックポイントを紹介します。

マンションの維持管理に必要な費用と計画

マンションの維持管理には、主に「管理費」「修繕積立金」の費用と、修繕に関わる「長期修繕計画」が必要です。それぞれの役割と、なぜ重要なのかを確認しましょう。

管理費

管理費は、マンションの共用部分を日常的に維持するための費用です。具体的には、エントランスや廊下の清掃、共用部の電気代、エレベーターの点検費用、そして管理会社へ支払う業務委託費などがこれに含まれます。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来のマンションの修繕工事に備えるための費用です。10年〜15年ごとの大規模修繕工事や、給排水管の交換などに使われます。大規模な工事は費用も多くかかり、一戸あたり数十〜数百万円、マンション全体では数千万〜数億円が必要になるケースもあります。急に用意することは難しいため、毎月積み立てておくものです。

長期修繕計画

「いつ」「どこを」「いくらで」直すのかの工事予定と、修繕工事を行うための修繕積立金の根拠をまとめた計画表です。長期修繕計画は、不動産会社から提示される「重要事項調査報告書」の中に記載されています。

表面利回りを鵜呑みにしない！実質利回りとキャッシュフローの計算方法

不動産サイトに大きく載っている「利回り（表面利回り）」は、あくまで「満室で、かつ支出がゼロだった場合」の数字です。そのため、空室がある場合は、表面利回りの数字よりも実際の収入が減ります。現実的な収入を把握するためには、収入から管理費・修繕積立金、固定資産税などを差し引いた「実質利回り」と、そこからローン返済を引いた「手残り（キャッシュフロー）」を計算することが大切です。

不動産投資に関わる計算式

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り（％）＝ (年間家賃収入 － 年間経費) ÷ 物件価格 × 100
キャッシュフロー（円）＝家賃収入−（ローン返済額＋経費）

先程の管理費や修繕積立金は、固定経費となるため、実質利回りやキャッシュフローに影響します。表面利回りだけを見るのでは無く、最終的にどれだけ手元に残るのかを具体的に算出することで、購入後の「思っていた収支と違った」を防ぎやすくなります。

修繕積立金は値上がりする可能性がある

「段階増額積立方式」という方法で集められる修繕積立金は、徐々に値上がりする場合があります。理由としては、新築時は設備が新しいため大規模な修繕は発生しにくく、築年数が経過すると修繕のリスクが高まるからです。そのため、年数が経つごとに修繕積立金が値上がりするのです。

中古物件を買う時は、今の積立金額が「修繕計画のどの段階にあるか」を確認する必要があります。築年数が浅く、購入時点で修繕積立金が安いとしても、保有期間が長くなると徐々に修繕積立金が高くなり、キャッシュフローを圧迫する恐れがあります。長い目で見て資金計画を立てましょう。

長期修繕計画のチェックポイント【神奈川エリア編】

修繕積立金は、長期修繕計画を元に算出されます。物件の規模や設備、戸数、環境も、長期修繕計画に影響を与えます。

ここからは、長期修繕計画をチェックする際の具体的なポイントをご紹介します。収益物件を探すなら、このエリアならではの特性を知っておくことが重要です。

横浜・川崎エリアの駐車場

横浜や川崎は、神奈川県内でも栄えているエリアで、商業施設や会社も多くあります。それ故に人口も多く、賃貸需要も高い一方で、土地代も高いのが特徴。そして、坂の多い街でもあり、丘陵地や傾斜地に建っているマンションも多く存在します。

そのため、省スペースで車を駐車できる「機械式駐車場」や、傾斜を利用した「地下車庫」がある物件があります。これらの維持管理・修繕工事には費用がかかりますが、駅距離や住人層によっては駐車場の利用率が低く、管理組合の会計を圧迫するケースもあります。
平面ではない駐車場がある物件は、修繕計画の中でこれらのコストがどの程度見積もられているかを確認しましょう。

湘南エリアなどの沿岸部特有の塩害

太平洋に面する神奈川県。鎌倉や藤沢などの湘南エリアは、海沿いの暮らしに憧れる人にとって魅力的な街です。

しかし、海が近いことが住宅に影響を及ぼすリスクもあります。潮風に含まれる塩分が、外壁や屋根、給湯器・室外機などの設備を劣化させる恐れがあります。一般的なマンションよりも、沿岸部の建物は短いサイクルで修繕工事を実施しなければならない場合があるため、修繕計画をチェックしておきましょう。

管理状態と修繕計画のチェックリスト

収益物件の立地や築年数は変えられませんが、管理状態は運用次第で変えることができます。そして、管理状態が良いマンションほど、入居者が長く住み続け、将来高く売れる物件になるのです。

ここでは、収益物件の購入前に、物件の管理状態と修繕計画を確認するチェックポイントをまとめました。

1.長期修繕計画と修繕積立金の確認

長期修繕計画を見るために、不動産会社を通じて「重要事項調査報告書」を確認しましょう。重要事項調査報告書とは、管理会社が発行する、マンションの情報を記載した書類です。

ここには、主に毎月の管理費・修繕積立金、管理組合や管理体制についてが記載されています。

管理費や修繕積立金がいくらか・値上げ予定があるか

まずは、管理費・修繕積立金がいくらかかるのかを確認しましょう。前述の通り、修繕積立金は年数が経過すると値上げされることがあります。現状の経費と今後の変動見込みは、資金計画を立てる際に重要です。

また、前回の大規模修繕工事がいつ行われたか・どこを工事したかを確認しましょう。工事が十分に行われているかを確認することが、物件状態の把握につながります。

修繕積立金がしっかり貯金されているか

「管理費や修繕積立金の滞納がないか」 を確認します。滞納が多いということは、管理組合が機能していないか、住民の経済状況に問題がある可能性があります。将来の大規模修繕の際にお金が足りなくなるリスクがあるため、滞納が多すぎる物件は注意が必要です。

2.現地で物件の管理状態をチェック

内見に行く時は、部屋の中だけでなく、共用部も観察してください。書類には載っていない「リアルな物件情報」を見ることができます。主に下記の部分をチェックすると、物件状況を把握しやすいです。

集合ポスト

チラシが溢れていたり、ガムテープで塞がれたポストがいくつもある場合は、空室が続いている、住人の関心が低い可能性があります。

掲示板

何ヶ月も前の古いお知らせが貼ったままになっていると、管理会社の巡回頻度が低い可能性があります。

駐輪場・ゴミ置き場

壊れた自転車が放置されていたり、指定日以外にゴミが出されていたりと、共用部分が綺麗に使われているかも確認しましょう。これらが荒れている物件は、入居者のマナーがあまり良くない可能性があります。入居希望者も見るところなので、回り回って空室率にも影響する恐れがあります。

3.キャッシュフローの計算

毎月の経費と管理状態に問題がなければ、具体的なキャッシュフロー（手残り）を計算してみましょう。表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・税金を引いたキャッシュフローを計算し、収支のバランスが取れているかを確認しましょう。空室が増えた場合や、将来の積立金値上げも想定に入れ、現実的な収入と支出を割り出すことが大切です。

収益物件の購入は、とても大きな投資です。買った後に後悔しないように、事前の資金計画と情報収集が、投資の成功につながるでしょう。

「出口戦略」から考える修繕計画の重要性

ここまでは、物件購入時の修繕計画のチェックポイントを紹介してきました。しかし、修繕計画は、購入時はもちろん購入後の出口戦略にも関わります。

不動産投資で得られる収入は、毎月の家賃収入（インカムゲイン）だけではありません。最終的にその物件を売却し、現金化する「出口戦略」まで考えてこそ、具体的な投資計画が立てられます。

5年後、10年後にあなたが物件を売りに出した時、買い手となる次の投資家や、融資をする銀行は何を見るでしょうか？それには、今回解説した「管理状態」と「修繕の履歴」も含まれます。

築古の物件であっても、外壁や設備が修繕されており、積立金もしっかり貯まっている物件は、投資家や銀行からの評価が高く、売却時も高値で早く売れやすいです。逆に、修繕されずにボロボロで、積立金も不足している物件は評価がされにくいです。空室率だけでなく、物件の管理状態にも気を配ることが大切です。

関連記事：神奈川でマンション投資するなら？新築と中古を総コスト＆出口戦略で比較

まとめ｜管理費・修繕費用を踏まえて収益物件を選びましょう

ここまで、マンション投資の管理費・修繕費用について解説してきました。管理費・修繕費用は、マンションを運用するうえで必要な経費です。しかし、それが資金計画から漏れていると、購入後に思わぬ出費に苦しむことも。また、長期修繕計画がしっかり立てられ、修繕積立金の滞納が少ない物件は、管理面でも安心材料になるでしょう。費用だけでなく、長期修繕計画に目を通すことも、不動産投資の情報収集として重要です。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。

▶収益物件とは？種類と特徴、資金計画に関わる基礎知識から、物件選びのポイントを解説
▶マンション不動産投資の基本｜仕組み・利回り・メリット・リスクをわかりやすく解説

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