不動産投資の出口戦略｜横浜・川崎・相模原を例に解説

不動産投資を検討している方にとって、「どの収益物件を購入するか」は投資の成功を左右する重要なポイント。物件価格や利回りで物件を選ぶ方も多いのではないでしょうか？もちろんそれらも注目すべきポイントですが、それだけではなく、物件を選ぶ際の指針の一つとして「出口戦略」というものもあります。

不動産投資における出口戦略とは、購入した不動産を売却し、その物件に対する投資を終える方法を指します。投資が終了した時点で初めて、その投資の利益や損失を決定づけることができます。出口戦略を立てずに投資を始めてしまうと、運用中はうまくいっているようでも、「高く売却できず、結果的にマイナスになってしまった」という事態に陥ってしまうことも。出口戦略は、投資の目的・エリア・物件種別によってポイントが異なります。そのため、どんな戦略があるのかを事前に理解しておくことが重要です。

この記事では、不動産投資における出口戦略について、戦略例を交えながら紹介します。

不動産投資における「出口戦略」とは？

不動産投資では、保有中の家賃収入や利回りが注目されがちですが、収益物件でお金が入ってくるのは家賃だけではありません。物件の売却金額も大きな収入になります。そのため、「物件をどのように手放すか」を想定して、収益物件を購入・運用していく必要があります。

出口戦略とは投資の「終わり方」を決めること

不動産投資における出口戦略とは、購入した不動産を最終的にどのような形で現金化、もしくは資産として完結させるかを決める計画のことです。具体的には、売却して利益を確定するのか、長期保有して家賃収入を得続けるのか、あるいは相続によって次世代へ引き継ぐのかといった選択が含まれます。詳しい出口戦略のパターンは、次項で解説します。

なぜ不動産投資で出口戦略が重要なのか

出口戦略を考えずに、運用中の利益重視で進めてしまうと、以下のような問題が生じやすくなります。

• 売却時に価値が下がっており、想定していたよりも売却価格が低い
• ローン残債が多く、手残りが出ない
• 売りたくても需要が低く、買主が見つからない

収益物件の価値は、エリアや築年数、人口変動、需要の変化によって下がる可能性があります。そのため、物件を購入する前に、「将来手放す時に、その物件の価値がどうなるのか」を見据え、出口戦略を考えておくことが重要です。

出口戦略のパターン

不動産投資の出口戦略には、いくつかの代表的なパターンがあります。それぞれの特徴を理解することで「どんな投資スタイルにしたいか」自分に合った方法が見えてきます。

売却によって利益を得る（キャピタルゲイン型）

出口戦略として一般的な方法が「売却」です。収益物件の価値を落とさず、できるだけ高く売却することで、購入価格よりもトータルの収入を高くして投資を終了させることができれば、投資に成功したと言えるでしょう。ただし、購入時の状況によっては思った金額で売却できず、収支がマイナスになる恐れもあるため、運用・売却計画をしっかりと立てる必要があります。

一口に「売却」と言っても、実際には以下のように複数の売却方法が存在します。物件状況に合わせて、どの方法が良いか判断しましょう。

1.収益物件として売却（オーナーチェンジ）

オーナーチェンジとは、収益物件として他の投資家に売却する方法です。安定した収益を生んでいる物件は次の買主が見つかりやすく、高値での売却が期待できます。現在の家賃収入や利回り、管理状態が良い物件は、価値のある収益物件として評価されるでしょう。逆に、空室が多かったり、今後の収益性が見込みにくかったりする場合は、「次の買主がなかなか見つからない・思った売却額で売れない」リスクもあるため注意が必要です。

2.自己居住目的で売却

自己居住目的での売却とは、購入者が「住むため」に買うことを前提とした売却方法です。この売却方法では、投資家ではなく一般の個人が買主になるため、立地や間取り、物件の状態を軸に評価され、利回りではなく「購入者が住みたいか」が判断軸になります。収益物件として売却するよりも高値で売れる可能性もある一方で、その時の入居者以外に売却する場合は、空室時にしか売ることができず、空室期間の発生リスクもあるため注意が必要です。

3.更地にしてから売却

収益物件を解体し、土地として売却する方法です。建物は壊してしまうため、土地の資産価値（立地や形状）で評価されます。
この売却方法は、建物の老朽化により買主がつきにくい場合などに選ばれます。ただし、以下のような注意点もあるため、土地としての需要と、売却の必要費用を把握してからの判断が重要です。

• 入居者がいる場合は退去交渉が必要になる
• 解体費用がかかる
• 更地にすると固定資産税が上がる場合がある
• 土地自体の価値が低いと売却額も下がる

このように、売却による出口戦略では、売却で得た利益を次の投資に繋げることで、資産の拡大を目指すことができます。

長期保有によって長く家賃収入を得る（インカムゲイン型）

長期保有型は、売却を前提とせず、家賃収入を長期間得ることで資金を回収する出口戦略です。うまく運用することで、安定した家賃収入を得続けることができる点がメリットです。その一方で、空室が続くことで収入が減ったり、長期保有により物件の修繕コストが高くなるというデメリットがあるため、保有中の資金計画と空室対策が重要になります。

相続を前提とした出口戦略

不動産を売却せず、相続によって資産として引き継ぐことも出口戦略の一つの方法です。安定した家賃収入が見込めれば、収益性を維持したまま相続することができますし、特例や税制優遇を活用することで、税負担を減らして家族に資産を残すこともできます。

エリア別！神奈川県内の出口戦略例

神奈川県は人口が多く、賃貸需要も安定して高い県です。しかし、同じ神奈川県内でも、エリアによって需要やターゲットが異なり、その違いは出口戦略にも関わってきます。ここからは、神奈川県内でも人気の横浜・川崎・相模原の3エリアについて、市場特性と、出口戦略の具体例を解説します。

今回ご紹介する出口戦略は、エリアの特性を踏まえた例です。実際の立地や周辺環境、物件条件、築年数、設備、修繕状況などの物件情報と、その時の市場状況、あなたの投資の目的を総合的に判断することが重要です。複数の出口戦略を視野に入れて、状況に合わせた柔軟な対応を考えておくと安心です。

【横浜エリア】ファミリー向け物件の出口戦略例

神奈川県の中心都市・横浜は、大型施設が充実しており、都心へのアクセスも良い人気の街。単身世帯だけでなく、子育てしやすい環境からファミリー世帯にも人気です。特に、青葉区、都筑区、港北区は子育て世代から人気のエリアです。例えば、ファミリー向けの区分マンションに投資した場合、どのような出口戦略が考えられるでしょうか？

まず、ファミリー向け物件の特徴としては、一般的に単身向け物件と比較して入居期間が長い傾向にあり、一度入居者が定着すると空室になりにくい点が挙げられます。毎月の家賃収入が安定しやすいです。一方で、専有面積が広い分、単身向け物件よりも初期投資額が大きく、利回りが低くなりやすい点がデメリットと言えるでしょう。横浜エリアのファミリー向け物件の出口戦略としては、自己居住目的での売却や、オーナーチェンジが考えられます。

【自己居住目的での売却の場合】

投資用として購入した後、一定期間ファミリー世帯に賃貸しながらローン残債を減らしていきます。その後、入居者が退去したタイミングで売却に出すことで、住宅ローンを利用する一般個人を買主として想定した売却が可能になります。この場合、利回りよりも立地、間取り、管理状態、周辺環境といった「住みやすさ」が価格を左右するため、投資家向け売却よりも高値で成約する可能性があります。

【オーナーチェンジ物件として売却する場合】

投資家へ売却することも一つの手でしょう。個人への売却と比べると、価格はやや抑えられる傾向がありますが、入居者退去を待たずに売却できるため、買主が見つかれば売却までの時間を短縮できる点はメリットです。

関連記事▶横浜マンション投資｜ワンルーム？ファミリー向け？それぞれのメリット・デメリットとオススメエリアをご紹介

【川崎エリア】単身向け物件の出口戦略例

川崎市は、大型商業施設やオフィスが立ち並ぶ川崎駅を中心に栄える街。タワーマンションが多く建つ武蔵小杉駅周辺も人気のエリアです。東京都に隣接しており、都心へのアクセスも良く単身者の需要が高い点が特徴。そこで、1Kやワンルームといった単身向け収益物件に投資した場合を例に、出口戦略を考えてみましょう。

【区分マンションに投資する場合】

駅から近いアクセスに優れた立地で、1Kやワンルームといった間取りは、会社員や単身赴任者からの賃貸需要が高く、安定した稼働が期待できます。このタイプの物件では、購入時点からオーナーチェンジによる売却を前提として、賃料を大きく下げず、空室期間を短く保つことで、収益性の高い投資用区分マンションとして運用を目指すと良いでしょう。毎月の家賃収入でローン残債を減らし、利回りが高い状態で売却することで、次の投資家が見つかりやすくなります。

【一棟アパートに投資する場合】

複数戸の部屋を運用する一棟アパートでは、空室リスクを分散でき収益性が安定しやすい点や、土地も資産価値として残せる点がメリットです。購入価格が区分マンションよりも高くなりやすいため、資金調達や修繕管理の面ではデメリットもあります。一棟アパートでオーナーチェンジによる出口戦略を取るなら、賃貸需要が高い立地と、満室に近い稼働を維持することが重要です。次の投資家からも評価されるような物件選び・運用が求められるため、購入前からの戦略がポイントです。

関連記事▶神奈川アパート投資｜一棟 vs 区分どっちがおすすめ？

【相模原エリア】ファミリー向け物件の出口戦略例

相模原市は、神奈川県の北部に位置する街。橋本駅や相模大野駅を中心に商業施設が充実しており、緑豊かな場所もあるため、ファミリー世帯にも人気のエリアです。不動産投資の面では、相模原市は横浜市・川崎市と比較すると地価が安く、物件取得費用を抑えやすい点も特徴です。長く住むファミリー層も多いため、マンションやアパートだけでなく、賃貸戸建て物件も需要があります。

ここでは、ファミリー向けの賃貸戸建て物件を運用する場合の出口戦略を考えます。ファミリー向けに貸し出すことで、長期入居を前提とした安定した家賃収入が期待できます。駅から遠い立地でも、住みやすい周辺環境や駐車場があるなど、条件が良ければ、子育て世帯や車を所有するファミリー層からの需要も見込めます。

【長期保有を前提として売却する場合】

一定期間賃貸として運用し、ローン残債が減った、あるいは完済した段階で売却を検討することで、売却価格の多くを手残りとして確保できる可能性が高まります。この場合、建物の築年数が進んでいても、土地としての価値が高ければ、買主も見つかりやすいでしょう。もしくは、入居者が自己居住目的で購入するケースも考えられます。

【売却せずに相続する場合】

売却だけでなく「保有し続ける」という選択肢も考えることができます。次世代への相続を見据えることで、長期的な資産形成の視点で出口戦略を立てることも可能です。

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出口戦略から逆算する収益物件の選び方

ここまで、横浜・川崎・相模原それぞれの地域における「不動産投資の出口戦略」の具体例を紹介してきました。これらを踏まえると、神奈川の不動産投資では、「良い物件を探すこと」だけではなく、「どの出口に向かう投資なのかを決めた上で物件を選ぶこと」も重要になります。

購入前に考えるべき3つのポイント

不動産投資を始める際、利回りや価格といった表面的な数字から物件を選ぶ方もいますが、出口戦略が曖昧なまま購入すると、売却時に「思っていた利益が出なかった」「最終的に赤字になってしまった」ということも起こり得ます。そこで、出口戦略を踏まえた物件選びのための、購入前に考えるべきポイントを3つご紹介します。

1.この物件は、最終的に誰が買うのか

オーナーチェンジで投資家に売却するのか、自己居住目的の個人に売るのか、長期保有を前提に家賃収入（インカムゲイン）での資金回収を目指すのか、売却せずに資産として相続するのか…購入前に、エリアの需要とあなたの投資目的に合わせて、「最終的な買主は誰か」を想定しておきましょう。

2.出口戦略に向けた「物件の条件」は何か

この「誰が買うのか」が明確になると、購入時に見るべきポイントも絞られてきます。オーナーチェンジでの売却を前提とするなら、家賃水準や空室率、修繕履歴といった収益性と安定性が重視されます。長期保有や相続を目指すのであれば、建物だけでなく土地の価値がどの程度残るのかに注目しましょう。このように、最終的な売却先を想定しておくと、物件購入時の指針を立てやすくなります。

3.出口戦略が複数立てられるか

出口戦略は一つに限定する必要はありません。賃貸情勢は変化するため、購入時と売却時では状況が異なることも。そのため、出口戦略を一つに絞るよりも、第二・第三の出口戦略を想定しておくことが、リスク管理の観点からも大切です。例えば、横浜市のファミリー向け物件を購入し、オーナーチェンジを第一候補、第二として自己居住目的の個人へ売却というように、複数の道筋を描いておくことで、情勢の変化や想定外の事態にも柔軟に対応できます。

出口戦略から逆算した物件選びを行うことで、購入時点では見えにくいリスクにも気づきやすくなります。「この物件は、最終的に利益を出せるのか」という視点を持つことが、不動産投資の判断軸になります。

まとめ｜収益物件の出口戦略は「購入前」に決めるもの

ここまで、不動産投資の出口戦略について解説してきました。収益物件選びは、購入時の状況だけで決められるものではありません。運用中、さらには手放す時のことまでイメージすることが重要です。「この物件は何年後に、誰に、どのような形で手放すのか」という計画を立て、出口戦略の観点から見ても条件を満たせる物件こそが、選ぶべき物件だと言えるでしょう。

不動産投資は、購入・運用中の収支だけでは決まらず、出口まで含めた長いプロセスで成功か失敗かが決まります。エリア特性を理解し、出口から逆算した判断を行うことが、最終的に「成功した」と言える不動産投資への第一歩となるでしょう。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。

▶不動産投資とは？初心者にもわかりやすく仕組みと始め方を解説
▶アパート経営の基本｜メリット・リスク・初期費用・利回りをわかりやすく解説

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