不動産投資とは？初心者にもわかりやすく仕組みと始め方を解説

不動産投資は、マンション、アパート、戸建てといった物件を購入して行う、資産運用のひとつです。毎月の家賃収入によって比較的安定した収益が見込める点が、多くの人に選ばれる理由となっています。最近では、将来の年金不安や物価上昇への備えとして、不動産のような実物資産に関心を持つ人が増えています。

一方で、「興味はあるけれど何から始めればいいかわからない」「まとまった資金が必要でハードルが高そう」「リスクが大きすぎるのでは」と不安を抱える方も少なくありません。

この記事では、不動産投資の基本的な仕組みからメリット・デメリット、実際の始め方までを、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。

不動産投資とは？

不動産投資とは、マンションやアパート、戸建てなどの物件を購入し、家賃収入や売却益を得る資産運用です。

株式投資が価格変動や配当による利益を狙うのに対し、不動産は「実物資産」として収益の安定性があるのが特徴です。なかでも、毎月の家賃収入というかたちで定期的な収益を得られる点は、大きな魅力だといえます。

収益の２つの形態

不動産で収入を得るには2つの形態があります。

【インカムゲイン（賃料収入）】

所有する物件を貸し出すことで得られる家賃収入です。生活費やローン返済の足しにもできる、いわば「毎月の収入源」になります。

【キャピタルゲイン（売却益）】

購入した不動産の価値が上がった際、売却して得られる差益です。立地や市場環境によっては大きな利益を得られますが、タイミングの見極めが重要です。

不動産投資の主な種類

不動産投資には3つの種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、投資目的や資金状況に応じた選択が重要です。

【区分マンション投資】

マンションの一室（または複数戸）を購入し、個人に貸し出す方法。比較的少ない資金から始めやすく、初心者にも人気です。

【一棟アパート・マンション投資】

建物全体を所有し、複数の部屋を貸し出して収益を得ます。管理の手間や初期費用はかかりますが、収益性は高くなります。

【戸建て投資】

一戸建ての住宅を購入し、貸し出すスタイル。入居者が長く住む傾向があり、空室リスクが比較的低いといわれています。

不動産投資のメリット

不動産投資には、他の資産運用にはないさまざまなメリットがあります。ここでは代表的な4つのポイントを紹介します。

安定した収入源を得られる

入居者からの家賃収入を得ることで、比較的安定した資産運用ができるのが大きな特徴です。特に、一棟マンションやアパートの場合、空室が出たとしてもすべての入居者が一度に退去するケースはまれで、収入が大きく変動するリスクを抑えられます。さらに、管理会社によっては、空室時でも一定額の賃料を保証する制度を設けていることもあり、収益の安定性を高める手段も選べます。

インフレに強い実物資産

インフレが進むと、貨幣の価値は下がりますが、不動産のような実物資産の価値は上昇しやすい傾向にあります。また、インフレに伴って家賃相場が上昇する可能性もあるため、資産を守る手段（インフレヘッジ）としても有効です。

節税メリットがある

不動産投資には節税効果も期待できます。たとえば、建物の減価償却費を経費として計上することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。また、不動産は相続税評価額に基づいて税金が計算され、現金よりも節税につながるため、相続対策としても活用されることが多いです。

レバレッジを活かせる

不動産投資では、自己資金に加えて金融機関からの融資（ローン）を活用できるため、少ない自己資金で大きな資産運用が可能です。これをレバレッジ効果と呼びます。たとえば、手元資金が少なくても融資を受けて高額な物件を購入できるため、効率的に収益を上げるチャンスが広がります。

不動産投資のデメリット・リスク

不動産投資には多くのメリットがある一方で、事前に理解しておきたいリスクも存在します。ここでは代表的なリスクと、その対策について紹介します。

流動性が低く、すぐに現金化できない

不動産は売却までに時間がかかり、希望価格で売れるとは限りません。急な資金が必要になった際にすぐ現金化できない点は、大きなデメリットです。特に地方物件や築古物件は買い手がつきにくく、流動性の低さが課題になります。

対策： 立地や築年数など、将来的に売却しやすい物件を選ぶことが重要です。

空室・家賃下落のリスク

入居者がいなければ家賃収入はゼロとなり、空室が長期化すれば収支が悪化します。また、建物の老朽化や地域の競争激化によって、家賃を下げざるを得ないケースもあります。

対策： 需要の高いエリアを選ぶ、設備を定期的にリフォームする、管理会社と連携して空室対策を行うことなどが効果的です。

管理・修繕コストがかかる

物件維持には清掃・修繕・点検などのランニングコストがかかります。入居者がいなくても固定資産税やローン返済は発生するため、収支が赤字になるリスクもあります。

対策： 築浅物件を選ぶ、管理会社を適切に選定する、修繕費用をあらかじめ積み立てておくなど、備えておくと安心です。

金利上昇の影響を受ける

ローンを利用して物件を購入する場合、金利が上昇すれば返済負担が増します。変動金利型のローンでは、将来的な金利変動による影響が特に大きくなります。

対策： 無理のない借入額を設定し、長期的な返済計画を立てることが重要です。

不動産投資の始め方

不動産投資を検討する際、いきなり物件を探す前に、しっかりと準備を整えることが大切です。ここでは、これから不動産投資を始めたい方に向けた4つの基本ステップをご紹介します。

STEP1：目的を明確にする

なぜ不動産投資をしたいのかを明確にしましょう。老後の収入確保、副収入、資産継承、節税対策など、目的によって選ぶべき物件や運用方針は変わります。「月10万円の家賃収入を得たい」「将来的に売却益を狙いたい」など、具体的な数値目標があると投資プランが立てやすくなります。

STEP2：資金計画を立てる

不動産投資は高額な買い物だからこそ、無理のない資金計画が重要です。たとえば、2,500万円の物件を購入する場合、以下のような自己資金が目安になります。

• 頭金（10〜20％）：250万〜500万円
• 諸費用（登記・仲介手数料など）：7〜10％（175万〜250万円）
• 合計：425万〜750万円前後

さらに、購入後には以下のようなコストも発生します。

• 固定資産税（年間10万〜15万円程度）
• 管理費・修繕積立金（月1万〜3万円）
• 原状回復・リフォーム費用（退去時に数十万円規模）
• 空室リスクに備えた予備資金（100〜200万円）

融資条件や物件の担保評価によっては、区分マンションであれば頭金10万円程度から始められることもあります。ただし、ある程度の頭金を用意すれば、借入額を抑え月々の返済負担を軽減できるため、リスクを抑える効果が期待できます。

STEP3：情報収集を始める

資金計画が立ったら、市場や物件に関する情報収集を行いましょう。不動産会社のセミナーや無料相談を活用し、エリアごとの賃貸需要や利回り、管理体制について把握することが大切です。 価格や利回りだけでなく、「なぜその物件が選ばれるのか」「どのような管理体制か」など、長期視点での判断材料を集めましょう。可能であれば実際に現地を訪れ、駅からの距離感や周辺環境、生活利便性を自分の目で確かめることも重要です。

STEP4：ローンの基礎知識を押さえる

多くの場合、自己資金と不動産投資ローンを組み合わせて物件を購入します。不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高く（1.5〜4.5％前後）、審査も収益性や自己資金、年収、その他の保有資産などを総合的に判断されます。

例えば、金利2.5％・返済期間30年で2,000万円を借りた場合、月々の返済額は約79,000円前後となります。返済計画を立てる際には、家賃収入で返済額をカバーできるか、空室や金利上昇を見越した余裕があるかを検討し、複数の金融機関を比較して最適な条件を選びましょう。

物件選びのポイント

不動産投資の成否を大きく左右するのが、どんな物件を選ぶかです。ここでは、物件選びで押さえておきたい4つのポイントをご紹介します。

立地条件は最重要

不動産投資において立地は最重要の判断材料です。賃貸需要はエリアの利便性に左右され、駅近や都心アクセスの良い場所は安定した入居率が見込めます。

特に東京では品川・池袋・中野・大井町・赤羽など、神奈川では横浜・川崎・武蔵小杉・藤沢などが人気エリアです。これらは物件価格も高めですが、空室リスクが低く長期的に安定収益が期待できます。

利回りだけで判断しない

利回りとは投資額に対する収益の割合を示す指標です。

【表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100】

たとえば、物件価格1,000万円に対して年間家賃収入が60万円の場合、利回りは「6％」となります。

物件情報には「表面利回り」がよく記載されていますが、これは管理費・修繕費・空室リスクなどの経費を考慮していない、あくまで理論上の数値です。
そのため、表面利回りだけで投資判断をするのは危険です。

本来チェックすべきは、必要経費を差し引いた「実質利回り」。

計算式は以下の通りです。

【実質利回り（％）＝ (年間家賃収入 － 年間経費) ÷ 物件価格 × 100】

例えば、物件価格1,000万円、年間家賃収入60万円、年間経費（管理費・修繕費・固定資産税など）が20万円の場合： 実質利回り ＝ (60万円 － 20万円) ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 4％

購入後にかかる管理費や修繕費、空室期間などを想定し、実際にどれくらいの収益が手元に残るのかを事前にシミュレーションしておくことが重要です。

築年数と物件の状態

築年数が古い物件は価格が安く利回りが高く見えることがありますが、老朽化による修繕費や入居率の低下には注意が必要です。特に築20年を超える物件では、大規模なリフォームや設備更新が必要になる場合があります。

一方、築浅物件やリノベーション済みの物件であれば、初期費用はかかりますが、トラブルが少なく管理もしやすいため、初心者にはおすすめです。

周辺環境と将来性

現在の利便性だけでなく、エリアの将来性も重要です。再開発予定地域や大学・商業施設が新設される場所は、今後の人口増加や賃貸需要の伸びが期待できます。また、学校・病院・スーパー・公園などの生活インフラが整っているかも重要なポイントです。特にファミリー向け物件では生活環境の良さが入居決定の鍵になります。 

物件選びにおいては、「安さ」や「利回りの高さ」だけで判断するのではなく、長期的に安定した運用ができるかどうかを総合的に見極める視点が大切です。実際に現地に足を運び、自分の目で確かめることも忘れずに行いましょう。

成功するための管理方法

不動産投資で安定した収益を得るには、購入後の「管理」が重要です。物件の管理状態は入居率や収益に直結するため、しっかりとした体制を整えることが成功への第一歩となります。

入居者対応の基本

入居者が快適に暮らせる環境を維持することは、長期入居やトラブル防止につながります。設備トラブルやクレームには迅速に対応し、信頼関係を築くことが大切です。対応が遅れたり不誠実だったりすると、早期退去や悪評につながるリスクもあります。

自主管理と委託管理の違い

物件管理には、オーナー自身が対応する自主管理と、管理会社に任せる委託管理があります。
自主管理はコストを削減できますが、手間と時間がかかります。一方、委託管理は手数料がかかるものの、入居者対応や家賃回収、修繕手配まで代行してもらえるため、特に遠方物件や複数の物件を所有している場合に有効です。

管理会社選びのポイント

管理会社選びは手数料の安さだけでなく、対応力や実績を重視しましょう。空室対策提案力、トラブル対応スピード、費用の透明性などを比較し、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

メンテナンス計画の重要性

建物の資産価値を維持するためには、定期的な点検・修繕が欠かせません。特に給排水設備や外壁、防水などは、早めの対応が大きな修繕コストを防ぐ鍵になります。突発的な支出に備えて、修繕積立金を計画的に準備しておきましょう。

まとめ

不動産投資は、将来に備えた資産形成としても注目される運用方法です。目的や資金状況に合わせて、丁寧に計画を立てていくことが、成功につながります。

投資を成功させる鍵は、物件選びの目線と信頼できるパートナー選びにあります。イーカムでは神奈川・東京エリアを中心に、自社一貫体制による高品質な投資物件をご提供するとともに、購入後の管理サポートも充実させています。不動産投資に興味はあるけれど不安や疑問をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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