横浜マンション投資｜駅近だけで決めない、管理状態で差がつく物件選び

駅近の物件は人気が高く、マンション投資においても魅力的な物件です。しかし、不動産投資では、物件を総合的に判断しなければなりません。「駅近だから」に判断の比重を置き過ぎるのは危険です。

特に中古マンションでは、管理状態が物件の資産価値に影響を与えます。この記事では、マンション投資を検討中の方に向けて、マンションの管理状態の見方を解説します。

横浜エリアの投資物件は駅近なら安心？知っておきたい落とし穴

駅近物件が人気の理由

横浜エリアは、ビジネス街があり社会人層に需要があるほか、青葉区や都筑区を中心にファミリー層からも人気です。そんな単身者や共働き世帯が多い横浜エリアでは、公共交通機関を利用する人も多く、通勤・通学時間を短縮できる駅近物件は「時間を買う」と同義です。また、駅周辺には商業施設や飲食店が集中しており、車を持たなくても生活が完結する利便性は、入居者が物件を選ぶ際の大きなメリットとなります。

また、投資家にとっても駅近物件は人気。需要が安定し、空室期間を短く抑えやすいのが魅力です。また、駅近という好立地は、景気の変動を受けても価格が維持されやすい傾向にあり、売却時にも買い手が見つかりやすいと言われています。

しかし、立地の良さだけでは、入居者や次の投資家から選ばれる物件になれるとは言えません。立地が「集客力」を安定させてくれても、その後の「収益性」と「資産価値」を安定させるには、管理状態が重要です。

なぜ管理状態が重要なのか？

では、なぜ管理状態が重要なのでしょうか？

周辺環境の変化を除くと、物件の立地は購入時に確定し、変えることのできない物件条件です。一方で、管理状態は経年とともに変化します。もし、管理が甘く、修繕にコストがかけられていない物件の場合、物件の劣化が進む・生活環境の悪化による入居者離れなど、資産価値の下落を招きかねません。物件をしっかりと管理していれば、築年数が経過しても、劣化スピードを緩やかにしたり、長期入居による安定運用をしたりと資産価値の維持が見込めます。

変えられない価値（立地）ももちろん重要ですが、長期的な収益と最終的な出口戦略を左右するのは、「管理の質」です。物件の魅力を落とさないために、「現状、どのように管理されているのか」「購入後にどう管理され、資産価値を守るのか」の視点から、物件の管理状態の見方を整理しましょう。

書類でチェックすべき項目

「マンションは管理を買え」という言葉があります。マンションを選ぶ際は、立地や利回り、築年数に目が行きがちですが、投資判断の際には必ず管理状態もチェックしましょう。具体的には、下記の項目に注目してみてください。

長期修繕計画

長期修繕計画とは、物件を「いつ」「どこを」「いくらで」直すのかの、将来的な修繕工事予定を記載した計画書です。また、現在の積立状況などは「重要事項調査報告書」でチェックしましょう。長期修繕計画と合わせて、修繕履歴も調べ、内容が実態に即しているかを確認しましょう。

修繕積立金の積立残高

修繕積立金がしっかり貯金されているかをチェックしましょう。修繕計画に対して十分な修繕積立金がない（安すぎる・未払い）場合、計画通りの修繕工事が実施できず延期されたり、一時金を徴収されたりする恐れがあります。また、管理費・修繕積立金の滞納（未払い）がある場合も、所有者の支払い能力や管理組合の働きに問題がある可能性があるため、注意が必要です。

また、修繕積立金の支払いはキャッシュフローにも影響します。「修繕積立金が安い場合は、将来の修繕にしっかり備えられるのか」「修繕積立金の値上げ計画がないか」を確認しましょう。

関連記事：神奈川マンション投資｜「見せかけの利回り」に騙されない！管理費・修繕積立金で読み解く収益物件の選び方

内見時にチェックすべき項目

管理状態を知るには、書類だけではなく実際にマンションに赴いて現地でもチェックしましょう。具体的には、以下のポイントを見ると実態を把握しやすいです。

エントランス・掲示板

掲示板に古いお知らせが貼られたままだと、管理会社の巡回頻度が低いかもしれません。また、騒音などの警告文が目立つ場合、住民間でのトラブルを抱えている可能性も考えられます。

ゴミ置き場・駐輪場

ゴミ置き場に回収日以外のゴミや、警告シールを貼られた不法投棄物が放置されていたり、駐輪場が荒れていたりする場合は、マナーの悪い入居者が集まっているかもしれません。

共用廊下

マンションでは、共用廊下が整頓されているかをチェックしましょう。ベビーカーや傘立てなどの私物が廊下に常に置かれている物件は、管理規約が形骸化している恐れがあります。

管理組合とは？管理会社との違い

マンションの管理組合とは、区分所有者（オーナー）全員で構成される組織です。マンションの管理規約を決めたり、共有部分の管理について議論・決定をします。

管理組合と管理会社は別物です。管理会社は、管理組合から業務の一部または全部を委託され、契約に基づいて決められた業務を行います。具体的な業務内容は、共有部分の保守点検や、管理費・修繕積立金の会計業務、清掃などがあります。

マンション管理の実業務を行っているのは管理会社であるケースが多いですが、管理の決定権を持つのは管理組合です。投資物件を選ぶ際は、管理組合・管理会社によってマンションの管理状態が良いかも見るようにしましょう。

横浜市でのマンション投資で見るポイント

横浜市では、適切な管理運営が行われているマンションを市が認定する「管理計画認定制度」を運用しています。管理計画認定制度とは、2022年4月から始まった、国の定めるマンション管理・修繕の基準を満たしていることを地方自治体が認定する制度です。これにより、マンションの管理の適正化の推進が期待されます。

また、管理計画の認定物件は、住宅金融支援機構のフラット35利用時に金利が一定期間引き下げられる等の優遇を受けられる場合があります。自己居住用に売却する場合、その買い手がフラット35を利用する際に金利優遇を受けられる（※条件を満たす場合）ため、売りやすさにつながる可能性があります。さらに「自治体が認定している」という公的なエビデンスになるため、購入したマンションを売却する際に、買い手にとってメリットになります。

認定を受けていれば一つの安心材料になりますが、制度自体が新しいため、認定の有無だけでなく実態（書類や物件状態）を併せて確認することが重要です。

参考：国土交通省「住宅：管理計画認定制度」

関連記事：横浜マンション投資｜ワンルーム？ファミリー向け？それぞれのメリット・デメリットとオススメエリアをご紹介

出口戦略にも影響する管理の質

不動産投資で得られる利益は、不動産所有中の収入（インカムゲイン）だけでなく、売却時のキャピタルゲインも含まれます。売却時により高く売ることは、成否に大きな影響を与えます。

管理状態が良い物件は、市場価値が高く評価されやすい

管理状態が良い物件は、築年数が古くても市場価値の下落が緩やかで、売却時にも評価されやすい傾向があります。特に横浜市のように地価が高く人気のエリアでは、新築マンションは高額かつ供給が限られるため、中古市場における「管理の良さ」は、買い手にとって魅力的に映ります。

買い手側の融資のメリットになる

物件を売却する際、買い手の多くは銀行の融資を利用します。管理計画認定制度の認定を受けた物件は自己居住用の購入の場合ローン（フラット35）の金利引き下げを受けられる場合があるため、買い手にとってメリットがあります。逆に、管理費の滞納が累積していたり、修繕積立金が枯渇していたりする物件に対しては、担保価値を低く評価し、融資額を制限することがあります。

このように、管理状態の良さは運用中だけでなく、出口戦略の際にも有利に働きやすいという側面があります。

まとめ｜神奈川・横浜エリアでマンション投資をするなら管理状態をチェック

横浜でのマンション投資において、駅近という条件はとても大きなメリットです。しかし、その条件に頼りすぎず、収益物件を資産価値として維持し続けるためには、「しっかりと管理されているか」を見極める必要があります。

特に、横浜エリアは需要や地価の高さから、収益物件の価格が高額になりやすいです。駅近であればなおさら価格は上がります。新築マンションの購入は予算的に厳しいこともあるでしょう。その中で、中古マンションは、管理状態が物件の魅力を左右します。立地の良さ・築年数の短さだけで判断するのではなく、「管理状態が良く、資産価値が下がらなそうか」「維持管理にかかるコストに納得したうえで購入・運用できるか」の視点も含めて、投資マンションを見極めましょう。

これから物件を探す方は、利回りや駅距離といった物件の強みだけで即決せず、資産価値を維持するための「管理の質」を確認することをおすすめします。運用中のトラブルや売却時（出口戦略）の価値下落リスクを回避できるように、総合的な投資判断が重要です。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。

▶収益物件とは？種類と特徴、資金計画に関わる基礎知識から、物件選びのポイントを解説

▶マンション不動産投資の基本｜仕組み・利回り・メリット・リスクをわかりやすく解説

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