横浜マンション投資｜利回りより先に見るべき管理組合・管理会社のチェックポイント

投資用のマンションを選ぶ際に、「利回り」「駅距離」「築年数」だけで物件を選んでいませんか？特に、安定した賃貸需要があり投資エリアとして人気の高い横浜では、好条件の物件が多く目移りしてしまいがちです。もちろん、これらの条件は収益物件を選ぶ上で判断項目となります。しかし、それだけで物件を選ぶと後悔することになるかもしれません。

マンションの収益性を判断する軸は、数値条件だけではありません。賃貸物件の選択肢が多い横浜だからこそ、収益物件選びでは「管理状態」にも注目する必要があります。

では、なぜマンション投資の判断で「管理」が重要なのでしょうか？この記事では、マンション投資を検討中の方に向けて、マンションの管理状態に関わる管理組合・管理会社について解説します。

管理組合と管理会社の違いとは

収益物件の管理において、混同しやすいのが「管理組合」と「管理会社」です。では、それぞれの役割の違いとは何でしょうか？

管理組合とは、マンションオーナー（所有者）の集まりです。分譲・区分マンションの場合はオーナー全員が組合員です。管理組合は、組合員が集まってマンション管理に関わる意思決定を行います。具体的には、修繕積立金の金額決定、大規模修繕の実施判断などです。管理組合がマンション管理に無関心だったり非協力的だったりする場合、十分な修繕ができずに物件価値の下落が早まる恐れがあります。一棟所有の場合はオーナーが一人のため管理組合はなく、オーナー自身が意思決定を行います。

管理会社とは、管理組合から委託を受け、一部または広範囲の管理業務を行います。業務内容は、清掃や管理員業務、事務管理業務などです。委託する業務範囲にもよりますが、基本的には「管理組合から委託された範囲内で管理業務を行う」のが管理会社の仕事であり、マンション管理の意思決定を行うのは管理組合です。

投資物件を選ぶ際は、管理組合がしっかりと機能しているか、そして管理会社が良きパートナーとして機能しているかという視点で、物件を判断する必要があります。

購入後は、自身も管理組合の一人になる

前項で説明した通り、区分マンションを購入した場合、購入したオーナー自身が管理組合の一員になります。

非居住オーナーであっても管理組合に加入する

区分所有法に基づき、マンションの区分所有者（オーナー）は全員、自動的に管理組合に加入します。投資用の区分マンションであっても例外ではなく、「自分は別の場所に住んでいるから加入しない」ということはできません。つまり、物件の購入と同時に、そのマンションの共同管理者になることを自覚する必要があります。マンション管理に関心が薄い状態は、物件の管理状態の悪化を招き、ひいては物件価値の低下につながりかねません。

管理組合での議論は、マンションの資産価値を守る重要な機会

修繕積立金の値上げや管理規約の改定など、投資収益（キャッシュフロー）に直結する重要な議題はすべて管理組合の総会で決定されます。せっかく購入した投資物件ですから、自らの利益を守るためにも関心を持って参加しましょう。

理事会の役員が回って来ることもある

多くのマンションでは、管理組合の役員を持ち回りで選出しています。役員は、理由があれば断ることも可能ですが、正当な理由なく拒否することは、他の組合員から不公平感を生む可能性があります。管理組合に積極的に関わることが、所有する資産を守ることにもつながるため、役員が回ってきた場合は、負担とのバランスも見ながら、可能であれば前向きに関わることが望ましいでしょう。

修繕計画・修繕積立金から管理組合を見極める

ここでは、管理組合の機能状態を書類から見るポイントを紹介します。管理組合によって物件管理が適切に行われているかを見抜くためには、主に修繕計画と修繕積立金について管理されているかを見てみましょう。修繕計画も修繕積立金も、管理組合が議論・決定するものです。国が定めたガイドラインに沿って計画がなされ、また計画通りに実行されているかを確認しましょう。

1.修繕積立金の単価と徴収方式

修繕積立金とは、マンションで将来行われる大規模修繕工事や補修に備えて、所有者が毎月管理組合に支払う費用です。この費用は、管理組合が決議し決定します。

国土交通省のガイドラインでは、専有面積1㎡あたり月額200〜300円程度が目安とされています（地上階数・床面積により異なる）。この基準よりも極端に修繕積立金が安い物件は、将来の一時金徴収や値上げのリスクがあります。

また、修繕積立金の徴収方式には主に2通りあり、段階的に値上げする「段階増額積立方式」と、できるだけ一定額を納める「均等積立方式」があります。「段階増額積立方式」の場合は、マンションの保有期間中に徐々に負担が増える可能性があるので、キャッシュフローへの影響をシミュレーションしておく必要があります。

出典：国土交通省「マンション管理 マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

2.長期修繕計画の期間と更新履歴

国土交通省のガイドラインにより、計画期間は「30年以上、かつ大規模修繕が2回以上含まれている」ことおよび、「5年程度ごとに調査・診断を実施し、その結果に基づいておおむね1年〜2年の間に長期修繕計画を見直す」ことが推奨されています。

出典：国土交通省「マンション管理 長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む）」

3.修繕積立金の滞納率

修繕積立金は、建物の維持管理に必要な資金です。この費用の滞納がないかを確認しましょう。もし滞納が多い場合は、大規模修繕を行う時に費用が賄えない恐れがあります。また、修繕積立金の集金が疎かになっていると、管理組合が十分に機能していないことも考えられるため注意が必要です。

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管理会社の業務から見極めるチェックポイント

続いて、管理会社のチェックポイントを解説していきます。管理会社の選択は、物件の寿命、入居者の満足度、そして将来の売却時の市場価値を左右することもあります。現行の管理会社がどんな業務を行い、十分に管理業務を遂行できているかは、物件選定の段階で意識しておくと良いでしょう。

日常的な管理が十分かを現地で確かめる

管理会社の仕事ぶりは、現地確認からも確認することができます。検討中の物件を見に行く際は、以下の場所を見て管理が十分かをチェックしてください。

• 清掃が行き届いているか： 廊下やエントランス、階段などの日常清掃の質をチェックします。エントランスは整頓されているか、郵便ポストや床にチラシが散乱していないか、ゴミ置き場にゴミが放置されていないかなどから、管理が行き届いているかをチェックしましょう。
• 掲示物は最新の状態に更新されているか： 入居者の目に入る掲示板に、古い告知が何ヶ月も貼られたままになっていないか、騒音やゴミ出しマナーの注意喚起に日付や期限が記され、具体的で分かりやすい内容になっているかなどを確認します。
• 現場の見回り・異常の放置はないか： 共用廊下や階段の電球切れが放置されていないか、駐輪場に放置自転車がないかなどを見ます。これらが放置されている物件は、日常の見回りが不十分な可能性があります。

担当者の巡回頻度

巡回頻度が適切かを確認しましょう。委託契約において「最低でも毎月1回以上は担当者が巡回し、その報告書を提出する」など、巡回回数が明確に定められているかも重要です。巡回頻度が少なかったり、巡回時の報告が不十分だったりする場合は注意が必要です。

管理組合と伴走してくれるか

管理会社は、主に管理組合から委託された業務を遂行しています。そのため、契約によってどの範囲まで管理を行っているかは異なります。清掃業務や管理員業務のみを行う場合もあれば、入居者への督促や管理組合の支援業務まで行う場合もあります。

管理業務全般を委託している場合は、管理会社から修繕計画や運営面の提案を受けられることがあります。どこまで対応するかは契約内容によって異なるため、委託範囲の確認が重要です。

まとめ｜管理組合・管理会社の機能が、物件価値の維持に影響を与える

安定した賃貸需要がある横浜。とはいえ、横浜でマンション投資をする際に、利回りや立地の条件だけで物件を選ぶのはリスクを伴います。なぜなら、どれだけ条件が良くても、管理が不十分なマンションは劣化のスピードが早まったり、入居希望者から選ばれなかったりと資産価値の下落を招きかねないからです。そのため、購入を考えているマンションの管理状態に問題がないか、購入前に把握することをおすすめします。

また、マンションを購入して区分所有者になると、管理組合の一員となり、マンション管理について意見する立場になります。その時に、管理会社に任せきりにせず、資産価値を守る当事者としてマンション管理に関わる姿勢が大切です。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。

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▶マンション不動産投資の基本｜仕組み・利回り・メリット・リスクをわかりやすく解説

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