横浜アパート投資｜東急東横線・相鉄本線・京急線で変わる入居ターゲットと賃料戦略

横浜市でアパート投資を行う際、「どの路線を選ぶか」は投資成果を左右する重要な判断軸です。横浜市内は多くの路線が走っており、中心駅である横浜駅にはJRや私鉄を合わせて6社が乗り入れています。
この記事では、横浜市の中心駅、横浜駅を通る東急東横線・相鉄本線・京急線の路線を取り上げ、それぞれの賃貸需要の傾向、入居者層を解説。求められる物件タイプや設備水準も路線によって変化するため、路線特性を理解した上で投資先を検討することが重要です。横浜市でのアパート投資の検討材料として、ぜひご覧ください。

なぜ路線によって戦略が変わるのか

横浜は首都圏でも特に人口規模が大きく、どのエリアにも一定の賃貸需要があります。しかし、路線ごとに「誰が住むか」「何を重視するか」が異なるため、アパート投資の物件選びは注意が必要です。

【路線図】乗り入れ先の違いで入居者層が異なる

東急東横線・相鉄本線・京急線の3路線は、すべて横浜駅に乗り入れ、横浜市内を通る路線です。しかし、それぞれ通過する駅・エリアが異なり、通勤・通学者の流れも違います。「どんな人が利用するか」は、「その沿線にどんな人が部屋を借りるか」に直結します。

【駅周辺環境】各駅周辺の住環境が異なる

横浜市は、それぞれエリア・駅周辺ごとに生活圏が大きく違う都市です。商店街中心、商業施設中心、住宅地中心など、それぞれの駅に特色があります。生活圏が違えば、住みたい層も、求められる間取り・賃料も変わります。

【賃料】平均賃料が異なる

それぞれの路線によって、通っている区や中心駅が異なります。間取りや立地にもよりますが、東急東横線が通る港北区・神奈川区は賃料相場が高めであるのに対し、京急線が通る金沢区は、横浜市内でも賃料が比較的リーズナブルです。
投資家にとって、賃料は収入に大きく影響します。高ければ良いというわけではありませんが、そのエリアの家賃相場を知ることで、資金計画をイメージしやすくなります。

東急東横線エリアの賃貸需要と入居ターゲット

横浜駅から北方向に伸び、日吉駅から先は川崎市を通って東京都内の渋谷までを繋いでいます。再開発が進む人気の川崎市「武蔵小杉駅」の他、東京都内の「自由が丘駅」「中目黒駅」「代官山駅」「渋谷駅」へと続くため、利便性が高く人気の路線です。

白楽駅・東白楽駅は神奈川大学「横浜キャンパス」の最寄り駅。日吉駅は慶応義塾大学「日吉キャンパス」の最寄り駅です。これらの駅を中心に、学生の一人暮らし需要がある路線です。日吉駅は学生街であるだけでなく、教育に力を入れるファミリー層も住んでいます。妙蓮寺駅は落ち着いた住宅街が広がるエリアで、ファミリー世帯も多く住んでいます。

▼横浜市内の東急東横線駅

横浜・反町・白楽・東白楽・妙蓮寺・菊名・大倉山・綱島・日吉

相鉄本線エリアの賃貸需要と入居ターゲット

横浜駅から西方面に伸び、海老名駅までを繋ぐ相鉄本線。西区から保土ケ谷区、旭区、瀬谷区を繋いで、大和市へと伸びています。2019年に羽沢横浜国大駅が開通し、JR線との直通運転が始まったことで、海老名方面から渋谷・新宿方面へ乗り換え無しで行けるようになりました。横浜方面だけでなく、都心方面への移動にも便利なため、交通利便性の高さから賃貸需要も高まっています。

また、横浜市瀬谷区にある瀬谷駅は、ベッドタウンとして人気のほか、KAMISEYA PARKというテーマパークの開業が予定されており、周辺の開発が進んでいくことが見込まれています。

▼横浜市内の相鉄本線駅

横浜・平沼橋・西横浜・天王町・星川・和田町・上星川・西谷・鶴ヶ峰・二俣川・希望ヶ丘・三ツ境・瀬谷

京急線エリアの賃貸需要と入居ターゲット

品川区から川崎市を通り、横浜市、横須賀市の浦賀駅までを繋ぐ京急線。品川駅では新幹線に乗り換えでき、京急蒲田からは空港線が伸びているため羽田空港への移動もしやすく、出張などで移動が多い社会人にも便利な路線です。他の2路線と比較して比較的賃料がリーズナブルな点が特徴。

上大岡駅は市営地下鉄ブルーライン線も通るターミナル駅で、商業施設の多さや交通利便性の高さから人気の駅です。金沢八景駅は、関東学院大学「横浜・金沢八景キャンパス」と、横浜市立大学「金沢八景キャンパス」の最寄り駅のため、周辺は学生向けの物件も多いです。

▼横浜市内の京急線

鶴見市場・京急鶴見・花月総持寺・生麦・京急新子安・子安・神奈川新町・京急東神奈川・神奈川・横浜・戸部・日ノ出町・黄金町・南太田・井土ヶ谷・弘明寺・上大岡・屏風浦・杉田・京急富岡・能見台・金沢文庫・金沢八景

物件選択を失敗しないために、路線・駅を選ぶ際の注意点

横浜でアパート投資を行う際、同じ市内・同じ路線であっても、駅を誤ると賃料設定が合わなくなったり、空室期間が延びたりするケースがあります。路線特性を理解するだけでなく、駅ごとの立地環境や賃貸需要、供給状況をしっかりと見極めることが重要です。

同じ路線でも「駅力」の差が大きいことを理解する

横浜市の各路線は、主要駅とローカル駅の差が非常に大きいという特徴があります。駅ごとの交通利便性や生活利便性、乗降者数は、物件を選ぶ際の指針になります。
ターミナル駅は乗降者数が多く、賃貸需要も高いです。さらに、ターミナル駅に近い駅も交通利便性が高く、賃貸需要が見込めます。商業施設が周辺に多い駅は、住民にとって生活利便性が高く、住みやすい駅として評価されやすいです。
ローカル駅は、落ち着いた住環境が魅力ですが、主要駅と比べ乗降客数が少ない傾向にあるため、賃貸需要をしっかり見極める必要があります。空室リスクを下げるためには、立地や物件設備の面で、周辺の競合物件に負けないような工夫が必要です。

駅からの徒歩時間に注目

特に単身者向けの物件では、駅からの徒歩距離が重視されます。「人気の駅だから」といっても、駅からの距離が遠い物件は入居者から選ばれにくくなるため注意が必要です。
駅近の立地は建物が古くなっても「土地」自体に魅力があるため、価値が下がりにくく、出口戦略の面で見てもメリットがあります。

坂の多いエリアは、徒歩距離以上に“体感距離”の差が出る

横浜は地形差が激しい都市であり、「坂問題」は入居率を左右することがあります。物件自体が魅力的であっても、坂が厳しい立地は入居者に敬遠されるリスクがあります。地図上の距離だけで判断するのではなく、現地に赴き実際に体感することで、入居者の目線で物件を判断することが重要です。

アパート投資の考え方のポイント

では、実際に投資物件を選ぶ時はどのようなポイントに注目すると良いのでしょうか？アパート投資では「どこに」「どんなターゲットに向けて」「どのような設備・賃料で」提供するかを明確にすることが、空室を減らし、安定した収益につながります。

ターゲット（需要）の明確化

単身者か、ファミリーか、学生か。ターゲットを明確にしない物件選択は、空室の原因になります。路線・駅の特性により賃貸需要とターゲットを明確にすることから始めましょう。ターゲットが決まれば、広さ・間取り・設備など、必要な物件条件が見えてきます。

立地

賃貸物件において、一般的に駅から近い物件は需要が高いです。その他、横浜市は坂があるエリアもあるため、そこも住みやすさに影響します。

• 駅から徒歩何分か
• 商店街やスーパーが近所にあるか
• 夜道は明るいか
• 駅からの高低差はどうか

上記は、入居者が物件を選ぶ際に注目するポイントのため、これらの条件の良し悪しが稼働率に直結します。

周辺物件との比較

投資物件の選び方は、その物件だけの評価では不十分です。入居希望者は、近隣にある複数の物件を比較し、より魅力を感じた物件を選びます。そのため、競合となる周辺物件との比較が必要です。

• 賃料相場
• 設備
• 築年数
• 供給量の多さ

これらを総合的に判断し、入居希望者に選ばれる収益物件を見極めましょう。

設備の充実

家賃を上げれば収益は増えますが、競合物件よりも高い賃料では選ばれない可能性があります。とはいえ、家賃を下げすぎてしまえば、収益を思うように得られません。
そこでポイントとなるのが、設備の充実度です。入居者から人気の高い設備を導入することで競合物件と差別化をし、賃料が高くても魅力のある物件として運用することができます。

• 宅配ボックス
• 独立洗面台
• オートロック
• バス・トイレ別

将来性

長期的に投資アパートを運用していくのであれば、収益物件があるエリアの将来性にも注目しましょう。路線の拡充や再開発によって、賃貸需要の増加が見込まれる場合もあります。今の賃貸需要だけでなく、長い目で見た評価が重要です。

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まとめ｜横浜市のアパート投資では、路線・駅選びが重要

神奈川県横浜市内は、多くの路線が走る交通利便性の高いエリアです。そのため、アパート投資をする際も、「どの路線・駅を選ぶか」によって、投資戦略が大きく変わります。
今回の記事では、横浜市内を走る東急東横線・相鉄線・京急線の3つを中心に、それぞれの路線の特徴を紹介しました。アパート投資では、そのエリアで物件検討中の入居希望者を把握し、その人達のニーズに合った物件を運用することが鍵です。賃貸需要やターゲット層は路線・駅によって異なるため、需要と物件条件を総合的に判断することで、安定したアパート運用に近づきます。

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