横浜マンション投資｜ワンルーム？ファミリー向け？それぞれのメリット・デメリットとオススメエリアをご紹介

横浜エリアでマンション投資を始める際、物件選びの軸として「ワンルーム」と「ファミリー向け」どちらに投資すべきか、多くの投資家が悩むところだと思います。

この記事では、「ワンルーム」と「ファミリー向け」のメリット・デメリットから比較し、投資目的別のマンション選びの指標と、横浜エリアにおける投資ポイントを解説します。「あなたの投資目的に合った選択」を支援するため、一つの参考になるような情報をお届けします。

横浜マンション投資の現状と市場動向

神奈川県の横浜エリアは、東京へのアクセスと生活利便性の高さから、人口が多く賃貸需要が安定している人気のエリアです。まずは投資市場の全体像を整理してみましょう。

単身・ファミリー双方に、高い需要がある横浜エリア

横浜市は、東京へのアクセスが良いほか、オフィス・大学・専門学校が多いこと、子育てしやすい環境が評価されているエリアです。そのため、単身世帯・ファミリー世帯ともに需要が高い点が特徴です。

つまり、マンション投資を考える上で、ワンルームもファミリー向けも、どちらも需要が高いと言えるでしょう。では、それぞれの違いはどんなところがあるでしょうか？比較をしていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

「手軽に始められそう」「費用を抑えて投資できそう」といった理由から人気のワンルーム投資。しかし、メリットだけでなく、デメリットも当然存在します。投資を考える際には、リターンだけでなくリスクも正しく把握することが重要です。

ワンルーム投資のメリット

• 初期投資額が低い： ワンルームは、間取りが広いファミリー向けと比較して物件価格が抑えられるため、少ない自己資金でも始めやすいのが魅力です。初めての投資でも手を出しやすい点が魅力です。
• 賃貸需要が安定：横浜市は単身世帯の入居希望者が多く存在します。転勤や学生入学のタイミングで人が入れ替わるため、空室が発生しても次の入居者が見つかりやすく、安定した賃貸需要が見込めます。
• 管理負担が抑えやすい：不動産投資は、物件の管理も必要です。ワンルームであれば、面積が小さい分、共用部や設備トラブルが少なく、管理コストも抑えやすい傾向にあります。

ワンルーム投資のデメリット

• 回転が早く、募集活動や原状回復が短期スパンで必要：単身向け物件の平均入居期間は約3年と短く、回転が早いのが特徴です。要因としては、社会人の転勤や就職、学生の卒業などのライフイベントで入退去が頻繁に発生することが考えられます。入れ替わりが多いため、その原状回復の頻度も増え、支出が増えるリスクがあります。また、空室になるたびに入居者の募集活動が必要なため、なかなか入居者が見つからない場合、家賃収入（インカムゲイン）が減るリスクもあります。
• 賃料が低い：立地や設備にもよりますが、間取りが広いファミリー向けマンションと比較して、賃料は低くなりがちです。周辺相場との比較が必要なため、一概に「賃料を上げれば良い」ということではありません。物件取得費用と維持管理費用、家賃収入のバランスを考慮し、キャッシュフローを増やす工夫が必要です。

ワンルームは「短期回転型投資」に向いているとされています。長期で保有する際は、収入と支出を安定化させるために、メンテナンス計画（修繕スケジュール・費用）と入居管理（空室期間を減らす）の工夫が大切です。

ファミリー向けマンション投資のメリット・デメリット

一度定着すると長く住んでもらいやすいことがメリットのファミリー向け投資。広い間取りの分、購入費用は高く付きますが、安定したキャッシュフローが魅力です。

ファミリー向け投資のメリット

• 入居期間が長く、募集活動や原状回復の頻度が少ない：ワンルームとは逆に、ファミリー向けマンションは平均入居期間が約5年と長く、入れ替わりの度に発生する原状回復コストが抑えやすいです。
• 需要のある立地条件が広い：単身者向けのワンルームの場合、駅や学校から近いことが重要な条件です。一方で、ファミリー向けの場合は、幼稚園・学校が近くにあり子育てしやすい環境や、車移動での利便性、行政の子育て支援の取り組みなど、駅近以外の物件でも賃貸需要が見込めます。

ファミリー向け投資のデメリット

• 初期投資額が大きい：ファミリー向けの物件は広さ・設備の面からワンルーム物件よりも購入価格が高くなりがちです。自己資金や融資条件から、資金計画を立てる必要があります。
• 利回りが低くなりやすい：利回りは、【（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100】の計算式で求められます。つまり、物件価格が高いほど、利回りは低くなりやすいのです。短期的な投資回収よりも、長期運用を前提とした資金計画がオススメです。
• 修繕・管理コストが上がりやすい：面積が広く設備も多い分、修繕積立金や管理費の負担が高くなる傾向があります。長期間住んだ後は経年劣化した設備も出てくるため、設備更新のコストが大きくなりやすい点に注意が必要です。修繕費用の積み立てをしておくと安心です。

ファミリー向けマンションは「長期・安定型投資」に適していると言われます。長く住む層をターゲットにするため、一度入居者が定着すると安定的な運営ができる反面、それ故に潜むデメリットの把握と対策が必要です。

投資目的別のマンション選び｜単身向けorファミリー向け

この通り、単身向けマンションとファミリー向けマンションでは、それぞれにメリット・デメリットがあります。「どちらか一方が有利」というわけではなく、「あなたの投資目的に合わせて選ぶ」ことが重要です。

短期回収・利回り重視の場合

短期で利益を確定させたい投資家には、ワンルームマンションがオススメです。初期費用が少なく利回りも高いことから、短期間で費用を回収し、次の投資に向けた利益の確保が狙いやすいです。

長期安定・資産形成重視の場合

家賃収入（インカムゲイン）を長期間・安定的に得たい方には、ファミリー向けマンションがオススメです。利回りは低い傾向にありますが、平均入居年数が長く、一度定着すると空室率が低いことから、長期間の保有でも安定したキャッシュフローを期待できます。

横浜市内でマンション投資にオススメの区は？

横浜エリアと一口に言っても、18の行政区を持つ横浜市は、それぞれ特性が異なります。各エリアの需要とターゲット層を把握した投資物件選定が重要です。ここでは「ワンルーム投資」と「ファミリー向け投資」、それぞれの戦略に合ったオススメの区をピックアップしてご紹介します。

ワンルーム投資にオススメの区

住民基本台帳により集計されたデータ（令和7年9月）によると、横浜市内の区ごとの世帯人員総数と、一人世帯数は下記の通りです。一人世帯の割合が50%以上の区は、鶴見区・神奈川区・西区・中区・南区の5つです。

これらのデータと、各エリアの特性を元に、ワンルーム投資にオススメの区をご紹介します。

出典：横浜市「令和７(2025)年　世帯人員別世帯数（住民基本台帳による）,（世帯人員別世帯数_横浜市_令和７年９月）」
本データは「クリエイティブ・コモンズ表示4.0国際ライセンス」の下に提供されています。
※エクセルデータの内容を元に一部を抜粋しています。

 

西区・中区（横浜駅～みなとみらい・桜木町エリア）

横浜市内でも屈指の商業エリアで、オフィスも多く集まっています。近辺で働く単身ビジネス層からの需要が高いです。駅徒歩圏の築浅ワンルームは、家賃が高めでも安定した入居率とブランド力があります。

ただし、西区・中区は2025年の横浜市基準地価ランキングで、1,2位になるほど地価が高いエリア。物件の購入価格は高くなりやすいため、資金計画を考えたうえで投資する必要があります。

出典：横浜市の土地価格相場・公示地価・基準地価マップ・坪単価｜土地代データ

神奈川区（東急東横線エリア）

横浜〜渋谷を結ぶ東急東横線が通り、通勤に便利なので単身のビジネス層の賃貸需要があります。加えて、大学や専門学校が多くあるキャンパス地域のため、学生向けの一人暮らし需要も。学生向けの物件は、短期間での入れ替わりがある一方、春になれば新しい学生が入ってくる環境のため、安定した賃貸需要があります。

ファミリー向け投資にオススメの区

都筑区

横浜市都筑区は、港北ニュータウンを中心に計画的に整備された住宅地として、ファミリー層から人気のエリアです。横浜市営地下鉄ブルーライン・グリーンラインの2路線が走り、横浜・渋谷方面へのアクセスも良好なことから、通勤にも便利。長期的に住み続ける入居者がつけば、安定した運用も期待できます。

青葉区

落ち着いた住環境と文教地区の雰囲気を併せ持つエリアで、特に教育熱心な家庭から高い評価を受けています。学校に通いやすい立地はファミリー層からの賃貸需要が見込めます。家族で住める広めの間取りの物件は取得費用が高いですが、長期保有で安定した運用を目指す投資家にオススメです。

投資の失敗を回避！横浜マンション投資の注意点

投資で重要なのは、損失リスクを回避すること。そのためには、過去の事例から学ぶことが重要です。ここでは、よくある失敗事例を紹介します。

利回りだけで判断して購入

高い利回りに惹かれて、立地や築年数、物件状態を軽視すると、結果的に空室が続くリスクがあります。空室率が高いということは、家賃収入（インカムゲイン）が0になる恐れも。物件選定は利回りの数字だけではなく、需要があるかどうかを軸に考えることが大切です。

融資・資金計画の甘さ

横浜市は全国的に見ても地価が高く、投資にかかる初期費用（物件価格）も高額になりやすいです。空室リスクや維持管理費用を軽視してローンを組みすぎると、返済負担が重く、資金繰りが苦しくなります。投資物件の運用には、初期費用とローン返済だけでなく、空室時の収入減少や思わぬ修繕費用など、収支の変動がつきものです。そういった事態を想定したキャッシュフローシミュレーションが欠かせません。

賃貸需要・ターゲットにそぐわない物件の購入

横浜市は人口が多く、賃貸需要も高いエリアです。とはいえ、地域ごとに住む人の特徴や家賃平均など、物件に求められる条件が異なります。物件単体で見た時に良い条件だったとしても、ターゲットにそぐわない間取りや設備、立地、家賃設定では、空室のリスクがあります。賃貸需要に合っているか、物件条件を総合的に判断し、投資物件を選びましょう。

まとめ｜神奈川でマンション投資を始めるなら

神奈川県、特に横浜エリアは、東京へのアクセスと生活利便性を兼ね備えた、不動産投資の優良エリアです。人口規模や就業機会の多さ、交通インフラの充実によって、今後も賃貸需要が安定して見込める地域と言えるでしょう。

単身ビジネス層や学生向けのワンルームマンションも、ファミリー向けの広い間取りのマンションも、どちらも需要があります。しかし、どちらにもメリット・デメリットがあるため、「どちらが投資目的に合っているか」で、物件種別を選びましょう。また、横浜市は地区によって住んでいる層や賃貸ニーズが異なります。地区ごとのターゲットに合った物件選びも、投資において重要です。ターゲットを元に、立地や間取り、設備などの条件を総合的に判断し、入居希望者に選ばれる物件探しや、投資判断を行いましょう。

投資を成功させる鍵は、物件選びの目線と信頼できるパートナー選びにあります。イーカムでは神奈川・東京エリアを中心に、自社一貫体制による高品質な投資物件をご提供するとともに、購入後の管理サポートも充実させています。「不動産投資に興味はあるけれど不安や疑問がある」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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