横浜不動産投資｜ターゲット別に見るエリア・駅力と賃料相場

商業施設やオフィスが多い横浜市。人口が多く賃貸需要も高いため、このエリアで不動産投資を考える方も多いでしょう。しかし、賃貸需要が高いということは、それだけ物件数も多いということ。

この記事では、横浜市で不動産投資を考える方に向けて、ターゲットごとのおすすめエリア（駅）と家賃分布について解説します。「収益物件は何を基準に選べば良いか」と思われている方は、ぜひ物件選びの参考になさってください。

横浜市内の地価動向と収益物件の価値

まずは、横浜市内の地価動向について紹介します。

横浜市内の各区で地価が上昇

令和8（2026）年の地価公示によると、横浜市内のすべての区で、住宅地の対前年平均変動率が上昇。中でも、横浜駅がある西区は、変動率が+7.0%と高い変動が見られました。

出典：「令和８年地価公示」（国土交通省）第８表 東京圏の市区の対前年平均変動率

不動産投資家に求められる視点

地価の上昇とともに物価や人件費も高騰しており、不動産価格自体も上がっています。物件価格が上がれば自ずと利回りも低下しやすいため、投資家は資金計画をしっかりと立てることが求められます。そして、目先の利回りよりも、需要と賃料を維持できる、空室リスクの低い収益物件選びが重要です。

収益物件選びの軸：エリア（駅）とターゲット

不動産投資において、避けなければならないリスクは長期的な空室です。賃料が収入となる不動産投資では、空室期間が長いほど収入が減ります。そのため、安定した需要が見込める物件を選ぶことが大切です。

また、人口が多い横浜市では、賃貸物件に住む人の属性も様々。ビジネスエリアでは社会人単身層が、大学に近いエリアでは学生、住宅街エリアにはファミリー層など、「そのエリアでは、どんな入居者層に需要があるか」で、必要な立地や間取り、設備が変わります。

「なんとなく便利そうだから」「綺麗で設備が充実しているから」という曖昧な基準で物件を選んでしまうと、入居者のライフスタイルと物件のスペックにギャップが生まれ、結果として空室リスクを招くことになりかねません。「どのエリア（駅）で」「誰に貸すのか」を軸に収益物件を選ぶことが、横浜で不動産投資を成功させるために必要な戦略です。

【ターゲット別】横浜の人気エリアと家賃帯のボリュームゾーン

横浜に住む属性を単身社会人層・学生層・ファミリー層の3つに分類し、それぞれの人気エリアの一例と特徴を紹介します。

併せて、令和5年住宅・土地統計調査のデータから「どんな広さの物件が・家賃帯はどれくらいで・何戸あるのか」を紐解きます。

出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)（https://www.e-stat.go.jp/）
この章内の表は、「令和５年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　第１０９－２」より作成
※各区の「住宅の１か月当たり家賃が20,000〜200,000円以上の行を抜粋
※1,000戸以上はセル背景をグレー、5,000戸以上は太字で表記

単身社会人層：西区・中区

横浜中心エリアである横浜駅や関内駅を有する西区・中区は、商業施設やオフィスが立ち並んでいます。そのため、職場と自宅の移動を短くしたい、タイムパフォーマンス重視の単身社会人層からの需要があります。
どちらの区も横浜中心地で駅前が活性化しているため、駅力も生活利便性も高いと言えるでしょう。
ただし、前述の通りこの2つの区は地価が高く、物件購入価格も高くつきやすいです。安定的な運用には、周りの競合物件と比較し、「適切な賃料設定で貸し出せるか」「単身者に必要な設備が整っているか」を踏まえて空室リスクを下げることが求められます。

西区
・西区では、6.0～11.9畳の住戸が多く、家賃帯としては6万～8万円にボリュームがあります

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	1,110	20	610	30	220	70	160
4万～6万円未満	5,060	920	2,900	220	300	380	340
6万～8万円未満	7,740	250	5,520	1,320	380	150	110
8万～10万円未満	5,640	50	2,660	1,620	940	200	160
10万～15万円未満	4,070	–	410	1,120	1,450	570	520
15万～20万円未満	970	–	40	30	330	70	510
20万円以上	410	–	–	80	90	90	150

 

中区
・中区では、6.0～11.9畳の住戸が多く、家賃帯としては6万～8万円にボリュームがあります

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	1,840	80	920	310	270	80	180
4万～6万円未満	4,490	480	3,040	560	110	80	220
6万～8万円未満	10,020	210	6,540	2,120	770	220	150
8万～10万円未満	7,090	130	3,980	1,380	930	460	200
10万～15万円未満	7,500	–	1,030	2,520	1,960	1,000	990
15万～20万円未満	2,640	–	210	290	770	610	760
20万円以上	800	–	–	80	70	150	510

学生層：大学近郊エリア

横浜市内には大学が複数あり、大学近郊エリアでは一人暮らしをする学生向け物件も多くあります。

学生層向けの物件は、入学から卒業までのサイクルが読みやすく、安定した運営が見込めるメリットがあります。一方で、2〜3月は学生の入れ替わりが多く、この時期に空室を埋められないと空室期間が長くなる恐れがあるため、入居募集の戦略が必要です。

具体的な大学最寄り駅は、白楽駅・東白楽駅（神奈川区）が神奈川大学「横浜キャンパス」の最寄り駅。日吉駅（港北区）は慶応義塾大学「日吉キャンパス」の最寄り駅です。また、金沢八景駅（金沢区）は、関東学院大学「横浜・金沢八景キャンパス」と、横浜市立大学「金沢八景キャンパス」の最寄り駅のため、周辺は学生向けの物件も多いです。

神奈川区
・神奈川区では、5.9畳以下の賃貸物件も多い傾向
・比較的リーズナブルな4～6万円の物件も多い傾向

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	3,090	70	1,450	460	620	210	270
4万～6万円未満	15,420	1,540	10,440	2,090	730	300	310
6万～8万円未満	21,270	1,250	12,290	4,550	1,970	480	730
8万～10万円未満	8,740	30	3,200	1,840	2,390	1,030	240
10万～15万円未満	7,400	–	620	1,380	1,970	1,840	1,580
15万～20万円未満	2,880	–	20	280	510	370	1,690
20万円以上	550	–	90	–	50	90	320

 

港北区
・港北区では、6.0～11.9畳の住戸が多く、家賃帯としては6万～8万円にボリュームがあります
・学生街であると同時に、ファミリー層からも人気が高いため、学生単身向けからファミリー向けの広い物件まで、幅広く物件数が多い傾向

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	2,670	220	1,650	230	90	220	260
4万～6万円未満	10,440	960	7,420	1,010	570	120	350
6万～8万円未満	25,210	920	16,390	4,760	2,170	550	420
8万～10万円未満	16,400	40	4,980	4,640	4,400	1,440	900
10万～15万円未満	17,190	30	1,600	2,650	5,310	3,900	3,700
15万～20万円未満	4,400	–	220	320	780	800	2,290
20万円以上	360	–	–	20	60	–	280

 

金沢区
・金沢区では、6〜11.9畳の間取りの住戸が多い傾向

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	3,090	230	1,110	440	590	470	240
4万～6万円未満	6,230	530	3,740	890	760	160	150
6万～8万円未満	6,300	200	2,770	1,790	980	410	150
8万～10万円未満	3,950	20	430	670	1,290	770	770
10万～15万円未満	3,760	–	60	220	990	1,220	1,270
15万～20万円未満	400	–	–	30	20	70	270
20万円以上	50	–	–	–	30	–	20

ファミリー層：青葉区・都筑区

ファミリー層は、単身層と比較して一度入居すると居住期間が長くなる傾向があるところが魅力です。広めの間取りが好まれるため、単身者向けの間取りに比べて1戸あたりの家賃収入も増えやすいです。
また、ファミリー層は、物件条件だけでなく「学区の評判」や「公園・病院の充実度」といった住みやすさも重視します。周辺環境を踏まえた物件選定が求められます。

青葉区
・青葉区では、単身者〜ファミリー向けまで、物件が幅広くあります
・30畳以上の広い間取りでは、10万〜15万円の物件が多い傾向

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	2,010	170	790	240	360	230	230
4万～6万円未満	5,700	–	3,260	1,180	580	270	410
6万～8万円未満	14,020	130	4,540	3,520	4,250	1,180	410
8万～10万円未満	10,850	–	1,020	1,660	3,560	3,050	1,550
10万～15万円未満	10,430	–	270	550	2,660	2,900	4,050
15万～20万円未満	2,650	–	–	–	270	380	2,000
20万円以上	1,120	–	20	90	90	170	750

 

都筑区
・都筑区では、30畳以上の住戸が多く、家賃帯としては10万～15万円にボリュームがあります

（戸）

住宅の１か月当たり家賃	総数	5.9畳以下	6.0～11.9畳	12.0～17.9畳	18.0～23.9畳	24.0～29.9畳	30.0畳以上
2万～4万円未満	900	–	270	120	430	70	–
4万～6万円未満	1,840	90	1,000	380	60	60	250
6万～8万円未満	5,400	70	2,640	1,040	810	540	290
8万～10万円未満	6,020	–	620	1,060	1,950	1,440	950
10万～15万円未満	13,470	–	260	1,400	3,320	3,480	5,000
15万～20万円未満	3,140	–	–	40	660	560	1,870
20万円以上	390	–	–	60	60	20	250

空室リスクを減らすポイント

不動産投資において、空室リスクは収益に大きな影響を及ぼします。これを回避するためには、物件選びの際に注目すべきポイントがあります。

1.「駅力」を評価する

交通アクセスが充実し、多くの路線が発達する横浜市では、入居者目線で考えると「何区にあるか」だけでなく、「最寄りが何駅か・何線か」が重要です。駅を通勤・通学で使うほか、駅周辺がどれだけ便利で暮らしやすいかも入居判断の軸になります。

また、乗降客数の多さや、複数路線が利用可能か、駅周辺に商業集積があるか、そして再開発情報があるかも重要です。例えば、相鉄・東急直通線の開業により新横浜駅や羽沢横浜国大駅、西谷駅などが便利になり、駅力が向上しました。こうしたインフラの変化を察知し、収益物件の選定に活かすことが重要です。

関連記事：横浜アパート投資｜東急東横線・相鉄本線・京急線で変わる入居ターゲットと賃料戦略

2.ターゲットに合わせた設備導入

賃貸需要の高いエリア・駅では、競合となる物件がたくさんあることも。立地条件が似ている場合、入居希望者が注目するのは設備と、それに見合った家賃設定です。しかし、「最新設備を導入すれば良い」というわけではありません。ターゲットが求める設備を導入し、適切な家賃で貸し出すことが大切です。

例えば、単身者向けなら不在時にも荷物を受け取れる宅配ボックスの設置、学生向けならインターネット無料、ファミリー向けなら風呂の追い焚き機能など、ターゲットが「ここに住みたい」と思える物件に投資することが、空室リスクの低い収益物件運用につながります。

関連記事：神奈川アパート投資｜“設備投資の費用対効果”とは？おすすめ設備紹介

3.「目先の利回り」だけで選ばない

概算の収益性が分かる利回りは、物件を選ぶ上でひとつの指標になります。しかし、利回りが満室想定で計算されている場合、空室が出た場合に想定通りの収入を得られなくなるリスクがあります。「空室が出た場合、キャッシュフローにどれだけ影響があるのか」を想定しておくことで、出口戦略の取り方やローンの組み方など、具体的な施策を考えられるようになります。

関連記事：不動産投資の出口戦略｜横浜・川崎・相模原を例に解説

まとめ｜横浜で「選ばれる物件」に投資するために

人口が多く、人気の高い横浜市。このエリアで不動産投資を成功させるためには、「どのエリア（駅）で」「どんなターゲット向けに」「どんな物件をいくらで」貸し出すかの戦略を立てることが重要です。交通網が発達しているエリアだからこそ、駅力の見極めが求められます。ターゲット・立地（駅力）・設備・賃料から物件を多角的に検討し、選ばれる物件を見つけましょう。

他にも、不動産投資の基本について記事にまとめています。こちらもぜひご覧ください。
▶収益物件とは？種類と特徴、資金計画に関わる基礎知識から、物件選びのポイントを解説
▶横浜マンション投資｜ワンルーム？ファミリー向け？それぞれのメリット・デメリットとオススメエリアをご紹介

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