神奈川でマンション投資するなら？新築と中古を総コスト＆出口戦略で比較

神奈川県でマンション投資を検討していると、「新築マンション」と「中古マンション」のどちらが良いのか？と疑問に思うのではないでしょうか？

新築と中古、それぞれにメリット・デメリットがあります。費用面での「表面利回り」や「初期費用」だけで、投資先を判断するのは大変危険です。長期的に見て、投資の成果を左右するのは「購入時コスト」「運用コスト」「融資条件」、そして「売却時の出口戦略」。

この記事では、マンションという物件種別も踏まえながら、新築と中古マンション投資を「総保有コスト」と「出口戦略」の2軸で徹底比較。あなたの投資目的に合った方法を解説します。

マンション投資とは？

マンション投資とは、区分（マンション内の一戸）または一棟単位でマンションを購入し、入居者から得られる家賃収入をもとに収益を上げる不動産投資の形態です。他にも、アパート投資や戸建て投資、駐車場投資などの種類があります。

不動産投資は、安定した収入が見込める一方で、空室が出ると収入が無くなってしまうリスクがあります。そのため、空室リスクの少ない物件に投資したり、所有物件の魅力を上げたりなどの工夫が必要です。特に神奈川県は、都心部へのアクセスが良く、人口が安定していることから、空室リスクが低く堅実な運用が期待できます。

投資の収益は大きく分けて「インカムゲイン（家賃収入）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の2種類。マンション投資は、「区分か一棟か」「新築か中古か」で購入金額が大きく変わります。購入時から運用中、売却時までの「総保有コスト」を把握し、出口戦略までを見通すことが重要です。

関連記事：マンション不動産投資の基本｜仕組み・利回り・メリット・リスクをわかりやすく解説

新築マンション投資とは？

新築の定義は、「築年数が1年未満」かつ「入居実績がない物件」。築1年未満であっても、誰かが入居した後は中古扱いとなります。また、誰も入居したことがなくても、築1年以上経っている物件は新築とは言えなくなるため、「未入居物件」と呼ばれることが一般的です。

新築マンション投資は、最新設備や長期融資などの魅力がある一方で、利回りの低下や価格上昇リスクもあります。まずはそのメリットとデメリットを整理しましょう。

新築マンション投資のメリット

【メリット1】融資を受けやすい

不動産投資を始める際、金融機関から融資を受けるケースが多いと思います。新築マンションの場合、中古と比較して金融機関からの評価が高く、融資を受けやすい点がメリットです。

【メリット2】需要が高く、空室リスクが少ない

マンションを借りる入居者目線で考えると、築年数が古い物件よりも「誰も住んでいない綺麗な新築に住みたい」「最新の耐震基準・設備・セキュリティを重視したい」というニーズは高いです。そのため、中古物件と比べて空室のリスクを低減できます。

【メリット3】修繕費用がかかりにくい

新築マンションは新品の設備を備えているため、故障のリスクが低いです。中古物件であれば、設備の故障や経年劣化に伴う、突発的な修繕費用やリフォーム費用が必要な場合があります。それらの出費リスクが少ない点がメリットです。

新築マンション投資のデメリット

【デメリット1】購入費用が高く、利回りが低い傾向

新築マンションは販売価格に「新築プレミアム」が含まれており、同立地・同規模の中古物件に比べて1〜2割ほど割高になる可能性があります。利回りは、【（年間家賃収入÷物件購入費用）×100】の計算式で求められるため、購入費用が高いほど利回りは低くなります。そのため、中古物件に比べて新築物件は利回りが低くなりやすいです。

利回りという数値で比較すると、その低さは新築物件のデメリットと言えるでしょう。

【デメリット2】売却価格が下落する可能性がある

入居者が住んだ後の物件は中古となってしまうため、新築マンションを購入したとしても、売却する時は「中古物件」として評価され、売却時に大幅に価格が落ちる恐れがあります。キャピタルゲイン（売却益）での収入を見込みにくくなる点は注意が必要です。

中古マンション投資とは？

中古マンションは、初期費用を抑えつつ高利回りを狙える点が特徴です。ただし、融資条件や建物状態には注意が必要なため、物件選びは慎重に行う必要があります。

中古マンション投資のメリット

【メリット1】購入価格を抑えられ、高利回りを狙える

中古マンション投資の強みは、新築に比べて購入価格が低いことと、それに伴い高い利回りが狙えることです。また、始めから中古なので、新築のように後から大きく価格が下がるリスクも少ないです。

【メリット2】良い物件を見つけやすい

すでに賃貸実績がある物件や、入居済みのオーナーチェンジ物件であれば、家賃水準や入居率を確認したうえで投資判断できるのも安心材料です。中古でも立地や設備が良い物件も多くあるため、条件の良い物件を見つけやすい点もメリットです。

【メリット3】減価償却費が大きく、節税になる

減価償却とは、建物や設備など、長く使う資産の購入費用を一度に経費にせず、耐用年数に応じて少しずつ経費計上していく制度のことです。新築マンションと比較して、中古物件は1年あたりの減価償却費が高く、節税効果を得やすいです。

関連記事：減価償却とは？基本的な仕組みや計算方法、税制改正の影響について解説

中古マンション投資のデメリット

【デメリット1】修繕（リフォーム）費用が発生しやすい

古い物件は、設備の劣化によって修繕（リフォーム）が必要になるケースが多いです。物件の古さから魅力がなくなり、入居者が減ってしまえば、家賃収入が見込めなくなることも。入居希望者から選ばれる物件にするためには、修繕（リフォーム）費用は必要経費です。

利回りが比較的良いのがメリットですが、維持費用がかかることを把握しておきましょう。修繕積立をしておくなど、思わぬ修繕費に備えておく必要があります。

【デメリット2】金融機関の融資が難しい場合がある

中古マンション投資では、築年数の経過とともに建物の物理的劣化や資産価値の下落が進むため、担保評価が低く見積もられる傾向にあります。結果的に、金融機関の融資審査が厳しくなり、返済期間が短めに設定されることもあります。

「中古マンションなら購入費用が安い」といって安心せず、自己資金とローン返済を踏まえた資金計画を立てておくことが大切です。

新築 vs 中古を「総コスト」で比較

投資にかかる費用は、物件の購入費用だけではありません。物件保有時の維持管理コストを含め、実際にかかる「総コスト」を把握する必要があります。利回りや購入価格だけでは見えない収支から、新築マンションと中古マンションを比較します。

【購入時コスト】物件価格・ローン条件の違い

新築マンションは、いわゆる「新築プレミアム」により、同じ立地・広さの中古物件よりも1〜2割ほど価格が高く設定される傾向があります。最新設備やブランド価値が価格に反映されるため初期費用は高くなりますが、長期ローンを組みやすく、返済計画を立てやすい点が魅力です。

一方、中古マンションは購入価格が安く、初期投資を抑えやすいのがメリット。ただし、築年数が経過した物件では金融機関の融資審査が厳しく、返済期間が短く設定されることもあるため、ローン条件には注意が必要です。

【保有時コスト】修繕費・管理費・節税効果

新築マンションは、建物や設備が新しいため、初期の修繕コストがかかりにくいです。販売直後の数年間は大規模修繕も不要で、設備トラブルも少なく、安定した運用が可能です。また、新築物件は人気が高く入居希望者が集まりやすいため、空室リスクを抑えられる点も大きなメリットです。

一方、中古マンションは築年数に応じて設備の経年劣化が進み、給湯器や水回りなどの修繕・交換が必要になることがあります。空室リスクを避けるためにも、内装リフォームや設備更新を適宜行うことが重要です。突発的な修繕費の可能性を見越して、あらかじめ修繕積立金を確保しておくと安心です。

また、中古物件には「減価償却による節税効果」という利点があります。建物の耐用年数が短いため、経費計上できる減価償却費が大きく、節税につながる点は中古マンション投資ならではの魅力といえるでしょう。

新築 vs 中古を「出口戦略」から比較

不動産投資は、安定した家賃収入が魅力。そのため、利回りの良さに注目が集まります。しかし、不動産投資で得られる収入は家賃だけではありません。物件の売却時に「いかに高く売れるか」も立派な収益です。購入時から、この不動産売却、いわゆる出口戦略を立てておくことが、投資成功の鍵です。

ここでは、出口戦略の面から、新築マンション投資と中古マンション投資を比較します。

新築の出口戦略：長期保有 or 売却タイミングの判断軸

新築マンションは、築浅のうちに入居者がついている状態で売却できれば、買い手が見つかりやすくスムーズな取引が可能です。特に人気エリアでは「築浅で入居中物件」として一定の需要があるため、条件次第では高値での売却も期待できます。

ただし注意すべきは、価格下落のスピードです。新築マンションは購入時に「新築プレミアム」が上乗せされているため、築後数年で価格が急落しやすい傾向があります。高値で購入したにもかかわらず、売却時には「中古の相場価格」でしか売れず、キャピタルロス（売却損）が発生するケースも少なくありません。

そのため、新築マンションは短期間での転売益（キャピタルゲイン）を狙うよりも、長期保有による安定運用が基本戦略となります。ローン残債を着実に減らし、家賃収入でキャッシュフローが黒字化したタイミングで売却することで、トータルの収益性を最大化しやすくなります。
資産形成という観点では、「新築＝長期戦略」と捉え、焦らず時間を味方につける投資スタイルが理想です。

中古の出口戦略：築年数とリフォームによる価値再生

中古マンション投資では、キャピタルゲイン（売却益）を狙う戦略も有効です。キャピタルゲインとは、購入した資産の価値が上昇したときに売却し、購入時との差額で利益を得る手法のこと。中古マンションはすでに市場価格が下がりきっていることが多く、将来的にエリア価値や物件価値が上がったタイミングで、高く売却できる可能性があります。中古マンションの資産価値は「立地」でほぼ決まるといっても過言ではありません。駅近や再開発エリアなど、需要が底堅い地域を選ぶことが、将来の売却成功につながります。

ただし、築年数が進み過ぎていたり、駅から遠いなど入居需要の少ない物件は、買い手がつきにくく売却に時間がかかったり、思ったほど価値が上がらないリスクもあります。加えて、所有中に修繕費が発生したり、入居率が低下してインカムゲイン（家賃収入）が不安定になるケースも考えられます。キャピタルゲインを狙う運用方法は、将来的な価値上昇や、売却タイミングを見極める経験と判断力が求められます。

目的別｜あなたに向いているのは新築？中古？

ここまで解説してきたように、新築マンション投資か中古マンション投資かは、どちらにもメリット・デメリットが存在します。そのため「どちらが良いか」ではなく、「あなたに合うのはどちらか」で選ぶことが大切です。「投資目的」と「資金状況」を軸に、ポイントを整理します。

安定・長期的に運用したい方→新築向き

安定的に長期で資産形成を目指す方には、新築マンション投資がオススメです。新築物件は購入費用が高い一方で金融機関からの評価が高く、融資を受けやすいという大きなメリットがあります。長期ローンを組めるため、毎月の返済負担を軽減しながら無理のない資金計画を立てられます。

また、新築は設備が最新でメンテナンスの手間が少なく、初期の修繕リスクも低いため、修繕の手間と費用をかけずに運用を始められます。人気エリアでは入居希望者が集まりやすく、空室リスクも抑えやすいでしょう。長期的に安定した家賃収入を見込めるため、将来的な収益シミュレーションを立てやすいのも魅力です。

ただし、新築物件は購入価格が高く利回りが低めになる傾向があります。また、地域や立地によって空室リスクが変動するため、「将来的にもその場所で需要が見込めるか」を長い目で見てしっかり確認してから投資することが重要です。

高利回り・短期回収を目指す方→中古向き

「短期間で投資資金を回収したい」「高利回りを重視する」という方は中古マンション投資がオススメです。中古物件は新築に比べて購入価格が低く、その分だけ利回りが高くなりやすいため、早期のキャッシュフロー改善や資金回収が期待できます。

さらに、建物の耐用年数が短い中古物件は減価償却のスピードが速く、経費として計上できる額が大きいのが特徴です。これにより所得税や住民税の節税効果が得られ、実質的な手取り収入の増加につながります。

ただし、中古物件は利回りが高い分修繕リスクも高く、設備更新やリフォーム費用が発生する可能性があります。また、売却時には築年数や立地によって買い手が限られる場合もあるため、運用中の資金計画と出口戦略をしっかり立てたうえで投資判断を行うことが重要です。

新築・中古どちらにも言えることは、「利便性が高く、立地が良いエリアは人気」ということです。神奈川エリアでは、交通アクセスが良く再開発が進む駅近物件ほど「売却しやすい＝キャピタルゲインが狙える」傾向があります。

神奈川マンション投資の市場動向と注目エリア

神奈川県の中でも、投資効率の高いエリアはどこか？
地域の特性と今後の再開発動向を踏まえて見ていきましょう。

横浜・川崎は安定して賃貸需要が高い

都心へのアクセスが良い横浜・川崎エリアは、安定して人気が高いです。単身向けのワンルームから、長期の入居が見込めるファミリー向けの間取りの物件まで、幅広い需要があります。

リモートワーク需要で郊外エリアも人気

コロナ禍を経て、都心部への出勤が減ったリモートワーカーが、都心地から少し離れた地域へ移住する動きもあります。湘南エリアなどは、都心までの移動には少し時間がかかりますが、海沿いのためマリンスポーツを好む方や、自然が多いエリアを求める人から人気があります。

再開発で需要が上がる相模原エリア

開通に向け工事が始まったリニア新幹線。その新駅開業の場所として選ばれたのが、相模原市の橋本駅周辺です。誘致に伴い近隣エリアの再開発が進められ、人口の増加が見込まれます。賃貸需要も上がると予想されており、不動産投資の注目も集まっています。

まとめ｜神奈川でマンション投資をするなら、目的にあわせて「総コスト×出口戦略」で選ぶ

マンション投資を成功させるには、「短期の利回りだけでなく、総保有と出口戦略をセットで考えること」が重要です。新築マンションは初期費用が高いものの、長期ローンや修繕リスクの低さ、入居需要の安定性というメリットがあります。一方、中古マンションは購入価格が低く利回りが高いため、自己資金を効率的に回収できる反面、修繕費用や融資条件、売却時の買手の有無といったリスクも考慮する必要があります。「どちらが良い」と一概に言えるものではありません。「どちらが投資目的に合っているか」で、自分に向いている方を選びましょう。

投資を成功させる鍵は、物件選びの目線と信頼できるパートナー選びにあります。イーカムでは神奈川・東京エリアを中心に、自社一貫体制による高品質な投資物件をご提供するとともに、購入後の管理サポートも充実させています。「不動産投資に興味はあるけれど不安や疑問がある」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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