神奈川県の不動産投資｜高利回り収益物件の注意点と失敗を避けるためのポイント

関東エリアでもトップクラスの人口を誇り、大きな賃貸市場を持つ神奈川県。特に、横浜や川崎のエリアは、大規模なオフィス街や東京都内へのアクセスの良さから、高い賃貸需要があります。このエリアで不動産投資を始めようと、一棟アパートやマンションなどの収益物件の購入を検討する人も多いでしょう。

不動産投資において、多くの人が高利回りの物件に魅力を感じると思います。しかし、「高利回りだから」だけを理由に収益物件を選ぶのは危険です。そういった物件は、想定外の修繕費や長期の空室といったリスクが潜んでいる可能性があります。せっかくアパート投資やマンション投資を始めても、管理や空室対策に行き詰まってしまっては、安定した利益を上げにくくなってしまいます。

この記事では、なぜ神奈川県の不動産投資において高利回り物件が危険なのか、その高利回りが生まれる仕組みやよくある危険サインを解説します。さらに、買う前に必ず確認すべきチェックポイントから、神奈川県特有のエリア事情まで、初心者でもリスクを抑えるための「優良な投資物件の見極め方」を解説します。

高利回りアパート投資が「危険」とされる理由とは？

収益物件を探す際には、物件価格とともに「利回り」が記載されていることが多いです。それだけ投資家にとって、物件選びにおいて重要な情報と言えるでしょう。しかし、利回りの高さだけで物件を選ぶのは危険です。

なぜ高利回りの収益物件は注意が必要なのか？

不動産投資のポータルサイトなどでよく目にする利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りが高い物件は魅力的に見えますが、ここに落とし穴が存在します。
それぞれの特徴と計算式から、違いを比較してみましょう。

• 表面利回り＝年間の満室収入÷物件価格×100
  物件価格に対して、満室を想定した年間の家賃収入がどれくらいの割合になるかを示す、おおまかな目安となる数値です。
  常に満室であることを前提としており、不動産運用にかかる各種経費（税金や管理費など）は考慮していません。そのため、物件の収益力をざっくりと把握するための簡易的な指標であることに注意が必要です。
• 実質利回り＝（年間収入−諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
  年間の家賃収入から運営にかかる経費を差し引き、さらに物件価格に購入時の諸経費を足した「総投資額」に対する、実質的な手残り収益の割合を示す数値です。
  実際にアパート経営を行うと、固定資産税、管理委託費、共用部の水道光熱費、退去時の原状回復費用や修繕費などの運営経費が発生します。また、購入時には仲介手数料や登記費用といった諸経費もかかります。より実態に即して収益を計算した数値です。

表面利回りが高く見えても、築古物件などで修繕経費が膨らめば、実質利回りが低下し、結果としてマイナス収支に陥る危険があります。購入すべき物件を見極める際は、必ずこの「実質利回り」でのシミュレーションが不可欠となります。

【利回りのシミュレーション例】 物件（価格5,000万円、満室家賃収入500万円）で、年間運営経費が100万円、購入時諸経費が400万円かかったとします。 表面利回り： 500万円÷5,000万円×100＝10% 実質利回り： (500万円-100万円)÷(5,000万円+400万円)×100＝約7.4% 表面利回りが10%の魅力的な物件に見えても、経費を正しく見積ると実質利回りは2%以上低下します。もし高額な修繕費がかさんで経費が増えたり、空室によって家賃収入が減ったりした場合は、さらに利回りが低下します。このように、不動産投資の事業計画において信頼すべき指標は「実質利回り」と言えます。

高利回り収益物件に潜む3つのリスク

ここでは、高利回りの収益物件によくある危険サインについて3つご紹介します。

1.物件価格が安い築古物件ほど、修繕費がかかりやすい

不動産投資において、築年数や建物構造は利回りに直結します。一般的に、新築より築古物件、RC造より木造物件の方が購入価格を抑えられるため、利回りは高くなりやすい傾向があります。不動産投資では、築年数が経過するほど物件価格が大きく下落する一方、家賃の下落は緩やかなため、築古物件ほど計算上の表面利回りが高く見えます。

しかし、木造アパートは高利回りを狙いやすい反面、修繕サイクルが早く訪れます。経年劣化により雨漏りや建物の傾きが発生し、修繕には数百万円規模の改修費用がかかることもあります。

2.短い入居サイクルによる原状回復費の発生

専有面積が小さい単身者向け物件は、広い物件に比べて取得費用が安くなることがあります。しかし、単身者はファミリーよりも入居サイクルが短めになる傾向があり、退去ごとの原状回復費もかさみます。経費が多く発生すればキャッシュフローは悪化し、結果的に見かけの利回り通りには利益が残らない可能性があります。

3.違法建築物に潜む融資・売却難

安価で高利回りな物件の中には、違法建築物が隠れているケースがあります。違法建築物は融資や売却が難しく、安価で取引されやすいです。しかし、2025年4月の法改正により、適法性を示す確認済証や検査済証がない物件の大規模改修には、適法調査にも費用がかかります。違法建築物や、融資において不利になりやすい「既存不適格」の物件など、見せかけの高利回りに潜む法的リスクの確認が不可欠です。

神奈川県エリア特有の注意点

神奈川県エリア特有の注意すべきエリア特性を紹介します。

1.神奈川県特有の急な坂道

神奈川県でのアパート投資において、地図上の直線距離や駅徒歩分数だけで物件を評価するのは危険です。神奈川県の横浜市や川崎市は丘陵地帯があり、急峻な坂道が多く存在します。図面上では「駅徒歩10分」と記載されていても、実際には急な上り坂や階段が続き、毎日の通勤・通学には敬遠されやすい立地である可能性があります。物件選びの際には、実際に現地に赴き、入居者目線で確認することが大切です。

2.海沿い特有の塩害リスク

神奈川県で人気の湘南を始めとする海沿いエリア。人気が高い一方で、投資家目線では「塩害」にも要注意です。海沿いに立つ物件は、強い海風の影響により塩害被害が発生することがあります。塩害リスクが高い地域では、外壁や鉄部の塗装メンテナンスを通常より短いサイクルで行う必要があり、こうした運営経費をあらかじめ考慮しておかないと、想定していた収益を上げられない可能性があります。

「高利回りには必ず理由がある」という前提を押さえておくことが大切です。神奈川県エリアでの不動産投資を成功させるためには、机上の数字や図面だけで判断せず、実際に現地へ足を運び、急な坂道などの地形や周辺環境を体感することが不可欠です。

神奈川県のアパート投資で失敗を避けるために！購入前のチェックポイント

失敗を防ぐためには、収益物件の購入前にレントロール（家賃明細表）や実際の空室状況をしっかり確認し、具体的な利回りをシミュレーションすることが大切です。

レントロールの精査で家賃の妥当性を確かめる

レントロールを受け取ったら、各部屋の家賃に不自然なバラつきがないかを確認してください。例えば、10年以上同じ入居者が住んでいる部屋の家賃が7万円で、最近入居した部屋の家賃が5.5万円だったとします。表面利回りは現行の家賃収入（7万円を含む）で計算されていますが、この長期入居者が退去した場合、次の募集は現在の相場である5.5万円になる可能性があります。つまり、将来的な家賃下落・利回り低下リスクが隠れているのです。

関連記事▶レントロールとは？神奈川の不動産投資で失敗しないための読み解き方

賃貸需要と競合物件を直接ヒアリングする

賃貸需要の低いエリアでの不動産投資は、空室リスクが高まりやすいため注意が必要です。そのため、周辺の入居者の属性や、会社・大学の有無、最寄り駅の乗降客数などから、人口や賃貸需要をチェックしましょう。また、人口が減少しているエリアでは、今後の賃貸需要も落ちていく可能性があります。将来的に空室が増えるリスクがないかも見てみましょう。

また、近隣の競合物件の設備や成約家賃、空室率も確認しましょう。競合物件をチェックすることで、賃貸需要や家賃の相場が見えてきます。ネットで調べた情報だけでなく、物件があるエリアの賃貸仲介会社にヒアリングをすることで、地元ならではの情報を得られるでしょう。

イーカムが提供する投資物件

イーカムは、神奈川県・東京都で、収益物件を提案しています。オーナーの収益最大化に貢献するために、高品質な住宅と充実したアフターサポートをご提供いたします。

イーカムが提供する自社所有アパート「フルセイル」シリーズ

ご紹介する物件は、原則として自社所有です。特に自社ブランド「フルセイル」シリーズは、分譲住宅販売で培ったノウハウを凝縮しています。都市ごとの特性に合わせた間取りや、コストパフォーマンスに優れた建築プランにより、投資の安定性と入居者満足度を両立させています。

効果的な中古物件のリノベーションで、集客力アップ

中古の一棟アパート・マンション、収益ビル、投資戸建て、区分マンションなどの物件を、状態に応じてリフォームやリノベーションでバリューアップし、集客力・入居率を高めます。可能な限り満室に近い状態で販売することで、オーナーの早期収益化をサポートいたします。また、神奈川・東京エリアにおける最新の入居者ニーズを捉え、オートロック・宅配ボックス・無料インターネット（Wi-Fi）などの設備を採用するケースもあります。

自社一貫体制と充実のアフターサポート

原則として自社所有・運用の物件を取り扱っており、土地の仕入れから施工、販売、アフターサポートまで自社一貫体制で行います。将来的なメンテナンスやリノベーション、管理業務、売却・買取を含めて長期的に支援できるため、初めての投資物件選びも、安心してお任せいただけます。

まとめ｜神奈川県の不動産投資は利回りだけでなく現実的な収支で選ぶ

神奈川県の不動産投資は、表面的な高利回りだけで選ぶことは危険です。高利回り物件には、築古による高額な修繕費リスク、神奈川県特有の坂道や海沿い立地による注意点など、チェックしておきたいポイントが複数あります。

物件を購入する前には、レントロールの精査や現地調査、地元仲介会社へのヒアリングを通じ、リスク要因を事前に見極めることが重要です。

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神奈川・東京エリアを中心に投資物件を提供しているイーカムでは、原則として自社所有・運用の物件を取り扱っているため、将来的なメンテナンスやリノベーション、管理業務、売却・買取に関してもサポートさせていただきます。自社一貫体制でアフターサポートも充実しているため、初めての投資物件選びも、安心してお任せいただけます。「不動産投資に興味はあるけれど不安や疑問がある」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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